深圳房產糾紛律師：房屋所有權人未經抵押權人同意簽訂的賣房合同有效

        【案情】

　　2010年5月20日，原告劉某（乙方）與被告王某（甲方）簽定《北京市房屋買賣合同》，約定：原告劉某購買被告王某所有的涉案房屋；合同總價款為120萬元；乙方應在簽訂本合同時，即支付購房定金人民幣二十萬元整，支付購房款人民幣四十萬元整，共計人民幣六十萬元整，剩余房款于甲方從該房屋搬出后乙方付清；房屋交驗在雙方到主管機關辦理完權屬過戶登記手續之日起十個工作日內完成。甲、乙雙方應相互配合向房屋所在區（縣）房地產交易所申請辦理房屋買賣權屬過戶相關手續，按有關規定申請房屋所有權證；合同還約定了其他內容。合同簽定后，原告劉某向被告王某支付定金及首付款共計六十萬元。被告王某未將訴爭房屋交付給原告劉某，雙方亦未辦理產權變更手續。

　　2009年9月4日，被告王某與第三人某銀行通州支行簽訂《個人購房借款及擔保合同》，約定：被告王某向第三人某銀行通州支行貸款六十一萬元，用于購買涉案房屋；貸款期限為360個月；被告王某以訴爭房屋向第三人某銀行通州支行提供抵押擔保。截止2012年6月13日，被告王某尚欠第三人某銀行通州支行貸款余額581 434.35元。庭審中，原告劉某表示可以代為償還銀行借款，并全額支付剩余購房款。被告王某表示在本案中不主張剩余房款。

　　劉某訴至法院，要求被告王某繼續履行合同，并協助原告劉某辦理房屋解除抵押及所有權變更登記手續；第三人郵儲銀行協助辦理解除抵押手續。王某辯稱，其已經將原告劉某給付的六十萬元返還了，原告劉某與被告王某簽訂的合同事實上已經解除，故不同意原告的訴訟請求。第三人述稱，原、被告之間系房屋買賣合同糾紛，被告王某與其之間系借貸合同關系，故原告與其不存在合同關系或其他任何法律上的關系，被告某轉讓涉案房屋的行為并不影響其抵押權，在被告王某的債務獲得清償前，其依法享有對涉案房屋的抵押權，故不存在協助解除抵押手續的義務。

　　【審理】

　　北京市通州區人民法院一審認為，依法成立的合同，對當事人具有法律約束力，當事人應當按照約定履行自己的義務。原告劉某與被告王某簽訂的《北京市房屋買賣合同》系雙方當事人真實意思表示，且不違反法律及行政法規的強制性規定，應為合法有效，雙方當事人應全面、正確履行合同。現原告劉某已經支付了定金及部分購房款，且其同意全額支付涉案房屋的貸款，并可以全額支付剩余購房款，第三人郵儲銀行作為借款人及抵押權人的合法權益可以得到充分保障，合同應當繼續履行，故對原告劉某要求被告王某繼續履行合同，辦理房屋過戶及解除抵押，第三人郵儲銀行協助解除抵押手續的訴訟請求，予以支持。因被告王某在本案中不主張剩余房款，原告劉某代被告王某償還銀行貸款后，如果劉某尚欠被告王某購房款，被告王某可另案主張。對被告王某稱其已將原告給付的房款返還，雙方合同已經解除的辯解意見，因其并未提供證據證明雙方合同已經解除，故對其辯解意見，不予采納。據此，一審法院判決：一、原告劉某于本判決生效后十日內代被告王某償還第三人中國郵政儲蓄銀行有限責任公司北京通州區支行涉案房屋的按揭貸款; 二、被告王某繼續履行《北京市房屋買賣合同》約定的合同義務，配合原告辦理房屋的解除抵押及所有權過戶登記手續，第三人中國郵政儲蓄銀行有限責任公司北京通州區支行協助辦理房屋解除抵押手續。

　　一審判決后，王某不服一審判決，向二審法院提起上訴。二審法院作出終審判決，駁回上訴，維持原判。

　　【深圳律師網 分歧】

　　本案的焦點問題之一是原、被告簽訂的房屋買賣合同是否有效，因為只有在合同有效的前提下討論合同履行問題才有意義。《中華人民共和國物權法》（以下簡稱《物權法》）第一百九十一條第二款規定，抵押期間，抵押人未經抵押權人同意，不得轉讓抵押財產，但受讓人代為清償債務消滅抵押權的除外。

　　一種觀點認為，根據上述條款規定，房屋所有權人未經抵押權人同意出售房屋，屬于無權處分，合同應屬無效。

　　一種觀點認為，上述條款并非合同效力性強制規定，而是管理性強制規定，抵押權人是否同意與買賣合同效力無涉，而只是影響合同的繼續履行。

　　【評析】

　　筆者同意第二種觀點，物權法第一百九十一條第二款的規定系管理性強制規定，而非效力性強制規定，抵押權人是否同意并非合同無效的要件，即使抵押權人不同意，房屋買賣合同依然有效。

　　（一）效力性強制規定與管理性強制規定

　　《中華人民共和國合同法》第五十二條第(五)項規定,違反法律、行政法規的強制性規定的合同無效。對于強制性規定,《最高人民法院關于合同法司法解釋(二)》(以下簡稱《合同法解釋二》)把強制性規定的用語進一步明確其是指效力性強制性規定。所謂效力性規定，指法律及行政法規明確規定違反了這些禁止性規定將導致合同無效或者合同不成立的規定；或者是法律及行政法規雖然沒有明確規定違反這些禁止性規定后將導致合同無效或者不成立，但是違反了這些禁止性規定后如果使合同繼續有效將損害國家利益和社會公共利益的規定。所謂管理性規定或取締性規定，指法律及行政法規沒有明確規定違反此類規定將導致合同無效或者不成立，而且違反此類規定后如果使合同繼續有效也并不損害國家或者社會公共利益，而只是損害當事人的利益的規定。援引違反法律、行政法規的強制性規定來判定合同無效,就需要進一步確定強制性規定到底屬于管理性的規定還是效力性的規定。違反效力性強制性規定,合同確定無效。違反管理性強制性規定,合同效力一般不作無效處理。

　　（二）《物權法》第一百九十一條第二款的規定屬于管理性強制規定

　　根據《最高人民法院〈關于當前形勢下審理民商事合同糾紛案件若干問題的指導意見〉》（法發〔2009〕40號）第十六條規定的精神，如果強制性規定規制的是合同行為本身即只要該合同行為發生即絕對地損害國家利益或者社會公共利益的，屬于效力性強制規定，法院應當認定合同無效。而承認抵押房產轉讓合同的效力，顯然損害不到國家或者社會公共利益，同時也不會損害抵押權人或者受讓人的利益。因為現行房產變更登記中未經抵押權人同意或者未使抵押權消滅的，抵押人根本無法實現物權的變動，自然也就損害不到抵押權人利益；對受讓人而言，如出賣人未履行如實告知義務，可行使撤銷權，來獲取權利救濟。相反，如果宣告轉讓合同無效，卻會給受讓人造成損害，致使其無法獲得違約賠償救濟，而只能向抵押人主張締約過失和損害賠償責任，這對于交易安全，保障債權人的合法權益極為不利，也有違《物權法》物盡其用的立法宗旨。故《物權法》第一百九十一條第二款的規定就合同效力來說，應屬于管理性強制規定，而非效力性強制規定。本案中，原、被告簽訂的房屋買賣合同雖未經抵押權人即第三人同意，但并不影響合同的效力，故雙方簽訂的合同有效。

　　（三）抵押權人不同意轉讓抵押物導致的合同履行問題

　　抵押權人不同意轉讓抵押物，將導致合同的履行存在問題。在房屋買賣合同糾紛中，如果買賣雙方有一方或者雙方同意清償債務而消滅抵押權，合同能夠繼續履行。如果房屋買賣雙方均不同意清償債務而消滅抵押權，將導致房屋無法進行權屬轉移登記，從而導致合同無法繼續履行，在這種情況下，可以通過解除合同，賠償損失解決糾紛。本案中，考慮到原告同意償還抵押貸款，符合《物權法》第一百九十一條第二款規定受讓人代為清償債務消滅抵押權的情形，因此應當判決繼續履行合同，由被告協助辦理解除抵押和房屋權屬轉移登記手續。