深圳房產糾紛律師，夫妻一方擅自處分共同共有房屋的效力

       【深圳律師網案情】

　　黃某與鄧某系夫妻。2008年3月，黃某與鄧某二人出資19萬元購買一套商品房，房屋所有權人登記為鄧某一人。2010年10月21日，鄧某瞞著妻子與王某簽訂房屋買賣協議，協議約定：鄧某將該房屋以27萬元的價格賣給王某，王某先付20萬元，入住此房后付清余款，并取得該房屋的所有權。

　　協議簽訂后，王某于2010年10月26日向鄧某支付購房款20萬元，一周后王某搬進該房并付清余款，但雙方一直未辦理房屋過戶手續。2011年2月，一直不知情的黃某發現此事，找到王某要求其搬出該房屋，王某稱鄧某以27萬元的價格已將該房屋賣給自己，拒不搬出。黃某與王某協商無果，遂將王某、鄧某訴至法院，要求確認王、鄧二人簽訂的房屋買賣協議無效，并判令王某歸還房屋。

　　【分歧】

　　本案在審理中，存在兩種不同意見：

　　第一種意見認為，鄧某與王某的買賣協議意思表示真實，且王某付清了購房款，過戶僅是履行合同的形式，合同自成立即生效，不能以未辦理過戶認定合同無效。夫或妻在處理夫妻共同財產上的權利是平等的，因日常生活需要而處理夫妻共同財產的，任何一方均有權決定，他人有理由相信其為夫妻雙方共同意思表示的，另一方不得以不同意或不知道為由對抗善意第三人。

　　第二種意見認為，黃某、鄧某系夫妻關系，其家庭財產屬于夫妻共同所有。鄧某未征得黃某的同意，即與王某簽訂房屋買賣合同，事后也未得到黃某的追認，屬于無權處分，房屋買賣協議無效，且不構成善意取得。

　　【深圳法律顧問評析】

　　筆者贊同第二種意見，理由如下：

　　1、本案所涉房產，是夫妻共有財產，為夫妻共同共有。

　　雖然房產證登記的所有權人只有鄧某一個人，但是購買房屋發生在夫妻關系存續期間，根據婚姻法第十七條、物權法第一百零三條的規定，本案鄧某處分的為夫妻共有財產。

　　2、在夫妻共有財產存續期間，鄧某未經過黃某同意，對涉及夫妻雙方重大權益房產事項之處分，屬于無權處分。

　　鄧某的行為屬于無權處分。根據婚姻法司法解釋（一）第十七條第（二）項之規定：“夫或妻非因日常生活需要對夫妻共同財產作重要處理決定，夫妻雙方應平等協商，取得一致意見。他人有理由相信其為夫妻雙方共同意思表示的，另一方不得以不同意或不知道為由對抗善意第三人”。物權法第九十七條規定，處分共有的不動產，應當經全體共同共有人同意。《最高人民法院關于貫徹執行〈民法通則〉若干問題的意見》第八十九條規定：“在共同共有關系存續期間，部分共有人擅自處分共有財產的，一般認定為無效。”

　　鄧某處分房屋不屬于家事代理。婚姻法司法解釋（一）第十七條第（一）項規定：“因日常生活需要而處理夫妻共同財產的，任何一方均有權決定。”這里的處理夫妻共同財產的事項主要是指夫妻雙方及其共同的未成年子女日常共同生活所必需的事項，其主要限制在維持家庭共同生活的費用、撫育子女的費用以及家庭成員所需的醫療費用等方面，此家事代理權限必須在日常家事的范圍之內實施方為有效。針對處分夫妻共有財產重大事務的權利，如變賣夫妻共同房產，均得由配偶共同決定處理，任何一方不得獨斷專行。不動產的處分因價值重大，一方擅自處分會嚴重損害他方權益，故本案鄧某的行為不屬于日常家事的情形。

　　事后共有人黃某對合同沒有追認。合同法第五十一條規定，無處分權的人處分他人財產，經權利人追認或者無處分權的人訂立合同后取得處分權的，該合同有效。黃某沒有追認，鄧某事后也沒有取得房屋的處分權，所以該房屋買賣協議無效。

　　3、王某對所涉房屋不構成善意取得。

　　根據物權法第一百零六條的規定，善意取得必須符合三個條件：（1）受讓人受讓該不動產或者動產時是善意的；（2）以合理的價格轉讓；（3）轉讓的不動產或者動產依照法律規定應當登記的已經登記，不需要登記的已經交付給受讓人。在本案當中，房屋雖交付給王某但沒有辦理轉移登記，不符合前述第（3）個條件，也不構成善意取得。

　　綜上所述，鄧某未經黃某同意，擅自處分夫妻共同財產，與王某簽訂的房屋買賣協議應屬無效，王某也不能善意取得該房屋的所有權，應當歸還該房屋。

　　（作者單位：江西省鄱陽縣人民法院）