建筑物區(qū)分所有權(quán)中專用部分所有權(quán)范圍的認定

——佛山市恒立信物業(yè)管理有限公司訴陳曉建物業(yè)服務(wù)合同糾紛案

丁保國

要點提示：業(yè)主的建筑物區(qū)分所有權(quán)的性質(zhì)是一種較為特殊的復(fù)合性的不動產(chǎn)所有權(quán)，其是關(guān)于專業(yè)部分的專有權(quán)、共有部分的共有權(quán)以及因共有關(guān)系而產(chǎn)生的成員權(quán)的結(jié)合。業(yè)主對專有部分享有的權(quán)利具有排他性、獨占性，與一般所有權(quán)相同，但業(yè)主行使專有所有權(quán)是不得危及建筑物安全，不得損壞其他業(yè)主合法權(quán)益。在自家陽臺上加裝防盜網(wǎng)，不超出外墻外立面，屬于業(yè)主專有所有權(quán)范圍內(nèi)，業(yè)主專有所有權(quán)屬于物權(quán)范疇，不能通過合同予以排除。外墻外立面屬于業(yè)主共有權(quán)范疇，外墻外立面的使用應(yīng)當遵守業(yè)主公約，業(yè)主委員會授權(quán)物業(yè)公司對業(yè)主共有權(quán)部分享有一定的管理權(quán)限，業(yè)主在陽臺擅自裝設(shè)防盜網(wǎng)的行為違反了協(xié)議的約定，影響了樓宇的整體美觀，對相鄰住戶也構(gòu)成一定的安全隱患，應(yīng)當拆除。

深圳房產(chǎn)律師案例索引

一審：佛山市禪城區(qū)人民法院（2015）佛城法民一初字第1113號判決書。

二審：佛山市中級人民法院（2015）佛中法民三終字第1145號判決書。

一、案情

原告（被上訴人）：佛山市恒立信物業(yè)管理有限公司（下稱恒立信公司）。

被告（上訴人）：陳曉建。

原告（被上訴人、）訴稱：陳曉建系佛山市禪城區(qū)錦華路90號錦隆花園十座205房（下稱涉案房屋）權(quán)利人。陳曉建在涉案房屋陽臺及窗戶外墻擅自安裝防盜網(wǎng)，影響了小區(qū)的整體美觀，違反了雙方簽訂的《前期物業(yè)管理服務(wù)協(xié)議》。經(jīng)恒立信公司多次催告整改，陳曉建均怠于履行。恒立信公司系小區(qū)物業(yè)管理公司，為盡管理職責，維護廣大業(yè)主利益，請求法院判令：（一）陳曉建對涉案房屋的南向及東向陽臺防盜網(wǎng)進行拆除，對該單元陽臺進行恢復(fù)原狀；（二）訴訟費用由陳曉建承擔。

法院經(jīng)審理查明：恒立信公司系佛山市禪城區(qū)錦華路90號錦隆花園小區(qū)物業(yè)管理公司，陳曉建系涉案房屋權(quán)利人。2014年6月27日，恒立信公司（甲方）與陳曉建（乙方）簽訂《前期物業(yè)管理服務(wù)協(xié)議》，約定甲方提前將裝飾裝修房屋的注意事項和限制條件書面告知乙方，并與乙方簽訂《室內(nèi)裝修裝飾管理服務(wù)協(xié)議》；乙方裝飾裝修房屋時，嚴格遵守《房屋使用說明書》和《室內(nèi)裝飾裝修管理協(xié)議》中的規(guī)定，不得占用、損壞本物業(yè)的共用部位、共用設(shè)施或改變其功能等。2014年8月7日，恒立信公司與陳曉建簽訂《錦隆花園室內(nèi)裝修協(xié)議》，其中第七條第2點約定“不得在樓宇外圍、天面等公共場所裝設(shè)防盜網(wǎng)、電視天線、晾衣架、紗窗、廣告牌、棚架、花盆、水池等”；第七條第6點約定“為保證錦隆花園小區(qū)建筑外立面統(tǒng)一和諧，美化環(huán)境，不支持安裝任何安全網(wǎng)、防盜網(wǎng)”。陳曉建于2014年10月份裝修涉案房屋時，在東向兩個窗戶外立墻面加裝兩個防盜網(wǎng)，均突出于外墻外立面約三十厘米；在南向陽臺加裝兩個防盜網(wǎng)，但均未突出于外墻外立面。

二、裁判

佛山市禪城區(qū)人民法院經(jīng)審理認為，物業(yè)服務(wù)合同是指業(yè)主與物業(yè)服務(wù)企業(yè)約定，由物業(yè)服務(wù)企業(yè)管理建筑物及其附屬設(shè)施的服務(wù)合同。本案中，恒立信公司、陳曉建于2014年6月27日簽訂的《前期物業(yè)管理服務(wù)協(xié)議》，約定由恒立信公司對房屋共用部位進行維護、修繕、服務(wù)與管理。由于本案當事人所簽訂的協(xié)議、雙方產(chǎn)生的糾紛以及恒立信公司的訴訟請求，均屬于物業(yè)服務(wù)合同調(diào)整的范疇，故本案案由應(yīng)為物業(yè)服務(wù)合同糾紛。本案爭議焦點是陳曉建是否應(yīng)當拆除其加裝的防盜網(wǎng)。首先，陳曉建簽訂的《前期物業(yè)管理服務(wù)協(xié)議》、《錦隆花園室內(nèi)裝修協(xié)議》是雙方當事人在自愿合法的基礎(chǔ)上簽訂的，合法有效，受法律的保護，雙方均應(yīng)自覺履行。按照《前期物業(yè)管理服務(wù)協(xié)議》、《錦隆花園室內(nèi)裝修協(xié)議》約定，業(yè)主不得占用、損壞物業(yè)的共用部位、共用設(shè)施設(shè)備或改變其使用功能。其次，《錦隆花園室內(nèi)裝修協(xié)議》第七條明確約定：不得在樓宇外圍、天面等公共場所裝設(shè)防盜網(wǎng)、電視天線、棚架、花盆等。陳曉建以該協(xié)議第七條 “根據(jù)有關(guān)規(guī)定，為保證錦隆花園小區(qū)建筑外立面統(tǒng)一和諧，美化壞境，支持安裝任何安全網(wǎng)、防盜網(wǎng)”作為其抗辯理由，其一，這一條款有悖于上述第七條的明確約定，其二，從本條款的前后文義理解，“支持安裝任何安全網(wǎng)、防盜網(wǎng)”原意應(yīng)為“不支持安裝任何安全網(wǎng)、防盜網(wǎng)”，條款中的表述應(yīng)為筆誤。再次，民事案件遵循不告不理原則，況且存在的情況不一定合法合理，陳曉建以錦隆花園小區(qū)住宅裝設(shè)防盜網(wǎng)已是普遍現(xiàn)象、大部分業(yè)主也已裝設(shè)了防盜網(wǎng)、出于防盜需要作為另一抗辯理由，缺乏理據(jù)，不予采納。恒立信公司在陽臺擅自裝設(shè)防盜網(wǎng)的行為違反了雙方協(xié)議的約定，影響了樓宇的整體美觀，對相鄰住戶也構(gòu)成一定的安全隱患，故對恒立信公司的訴訟請求，予以支持。依據(jù)《中華人民共和國合同法》第八條、第一百零七條、《物業(yè)管理條例》第七條、《最高人民法院關(guān)于審理物業(yè)服務(wù)糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋》第一條、《中華人民共和國民事訴訟法》第六十四條第一款、《最高人民法院關(guān)于民事訴訟證據(jù)的若干規(guī)定》第二條第一款的規(guī)定，判決如下：陳曉建于判決發(fā)生法律效力之日起十日內(nèi)，拆除加裝于佛山市禪城區(qū)錦華路90號錦隆花園十座205房窗戶東向窗戶處兩個防盜網(wǎng)、南向陽臺處兩個防盜網(wǎng)。深圳法律顧問

上訴人（原審被告）訴稱，（一）關(guān)于《錦隆花園室內(nèi)裝修協(xié)議》條款存在矛盾的問題。原審法院認定協(xié)議第七條第2款與第6款有矛盾，是由于筆誤是錯誤的。協(xié)議是恒立信公司提供的格式合同，應(yīng)作有利于陳曉建的解釋。（二）《前期物業(yè)管理服務(wù)協(xié)議》、錦隆花園室內(nèi)裝修協(xié)議》為捆綁簽訂，陳曉建不得不接受。簽訂時，陳曉建對條款存在重大誤解，陳曉建有權(quán)主張撤銷。

佛山市中級人民法院經(jīng)審理認為，本案的爭議焦點為陳曉建應(yīng)否拆除加裝于涉案房屋東向窗戶處兩個防盜網(wǎng)、南向陽臺處兩個防盜網(wǎng)。陳曉建上訴稱依據(jù)《錦隆花園室內(nèi)裝修協(xié)議》第七條第6款的約定，陳曉建不需要拆除涉案防盜網(wǎng)；而恒立信公司認為《錦隆花園室內(nèi)裝修協(xié)議》第七條第6款雙方真實意思表示不是“支持安裝任何安全網(wǎng)、防盜網(wǎng)”，陳曉建應(yīng)該拆除涉案防盜網(wǎng)。因此要判斷陳曉建是否應(yīng)當拆除涉案防盜網(wǎng)，首先，要正確理解《錦隆花園室內(nèi)裝修協(xié)議》第七條第6款雙方的真實意思表示。經(jīng)審查，本案中雙方簽訂的《錦隆花園室內(nèi)裝修協(xié)議》除了第七條第6款外，還有第七條第2款亦是對涉案房屋是否可以加裝防盜網(wǎng)的約定。因此從《錦隆花園室內(nèi)裝修協(xié)議》除了第七條第6款前后文義，條款中的表述系筆誤。陳曉建上訴稱應(yīng)適用合同法第四十一條關(guān)于格式條款發(fā)生爭議的規(guī)定予以認定該條款的真實意思欠缺事實依據(jù)，不予支持。根據(jù)《前期物業(yè)管理服務(wù)協(xié)議》第一條和《錦隆花園室內(nèi)裝修協(xié)議》第七條第2款、第6款的約定，陳曉建不得在樓宇外圍屬于小區(qū)共有部分安裝防盜網(wǎng)。現(xiàn)陳曉建在東向兩個窗戶外立墻加裝兩個防盜網(wǎng)，均突出于外墻外立面月三十公分，違反了《前期物業(yè)管理服務(wù)協(xié)議》和《錦隆花園室內(nèi)裝修協(xié)議》的約定，原審法院判決陳曉建財產(chǎn)涉案房屋東向窗戶處兩個防盜網(wǎng)并無不當，予以維持。陳曉建上訴主張其不應(yīng)拆除涉案房屋東向窗戶處兩個防盜網(wǎng)，沒有法律依據(jù)，不予支持。對于陳曉建在南向陽臺處加裝的兩個防盜網(wǎng)，因均未突出于外墻外立面，屬于陳曉建在其房屋專有部分行使權(quán)利，并沒有違反《前期物業(yè)管理服務(wù)協(xié)議》和《錦隆花園室內(nèi)裝修協(xié)議》的約定，原審法院判決陳曉建拆除涉案房屋南向陽臺處兩個防盜網(wǎng)，處理不當，予以糾正。陳曉建上訴主張其不應(yīng)拆除涉案房屋南向陽臺處兩個防盜網(wǎng)，有事實和法律依據(jù)，予以支持。依照《中華人民共和國民事訴訟法》第一百七十條第一款第（二）項的規(guī)定，判決：（一）變更廣東省佛山市禪城區(qū)人民法院（2015）佛城法民一初字第1113號民事判決為：陳曉建于判決發(fā)生法律效力之日起十日內(nèi)拆除加裝于佛山市禪城區(qū)錦華路90號錦隆花園十座205房東向窗戶處兩個防盜網(wǎng)；（二）駁回佛山市恒立信物業(yè)管理有限公司的其他訴訟請求。

三、評析

深圳律師物權(quán)法律制度是羅馬人的發(fā)明，近代史上，法律條文中最早使用物權(quán)概念是《德國民法典》。歷史上最經(jīng)典的對物權(quán)的表述是十八世紀英國首相老威廉·皮特在一起演講中形容“即使是最窮的人，在他的寒舍里也敢于對抗國王的權(quán)力，風(fēng)能進，雨能進，國王不能進”。我國建國后，由于長期的計劃經(jīng)濟體制，物權(quán)制度長期得不到重視，在我國民法現(xiàn)有制度中，最為薄弱的就是物權(quán)法的相關(guān)制度。但物權(quán)是商品交換的前提，是人生存發(fā)展的保障，是國家經(jīng)濟發(fā)展的基礎(chǔ)。因此，2007年頒布的物權(quán)法對完善我國物權(quán)制度具有里程碑意義，為下一步民法典制定提供的范式。其中，物權(quán)法對物權(quán)、所有權(quán)、業(yè)主建筑物區(qū)分所有權(quán)等均進行了簡單界定。建筑物區(qū)分所有權(quán)是隨著現(xiàn)代城市的興起以及人類建筑技術(shù)的高度發(fā)展而產(chǎn)生的一種較為特殊的不動產(chǎn)所有權(quán)形態(tài)，也是近代各國物權(quán)法上一項重要的不動產(chǎn)權(quán)利。關(guān)于建筑物區(qū)分所有權(quán)性質(zhì)，目前主流學(xué)術(shù)觀點認為，建筑物區(qū)分所有權(quán)包括專有所有權(quán)、共有部分持份權(quán)和基于對建筑物的管理、維護和修繕等共同事務(wù)而產(chǎn)生的成員權(quán)的總稱，即業(yè)主的建筑物區(qū)分所有權(quán)的性質(zhì)是一種較為特殊的復(fù)合性的不動產(chǎn)所有權(quán)，其是關(guān)于專業(yè)部分的專有權(quán)、共有部分的共有權(quán)以及因共有關(guān)系而產(chǎn)生的成員權(quán)的結(jié)合。

專有部分所有權(quán)是建筑物區(qū)分所有成立的基礎(chǔ)，其意指構(gòu)造上能夠明確區(qū)分，具有排他性且可獨立使用的作為區(qū)分所有權(quán)的標的的建筑物部分的所有權(quán)。物權(quán)法第七十條以例舉的方式對專有部分進行表述，包括住宅、經(jīng)營性用房等，以排除法模式對共有部分進行了表述，即專有部分以外的共有部分�；�于專有部分于區(qū)分所有建筑物中所具有的構(gòu)造上與使用上的獨立性特征，業(yè)主于建筑物專有部分上成立的所有權(quán)與以一般的以特定物為客體而成立的普通所有權(quán)并無差異，皆屬于單獨所有權(quán)。業(yè)主對專有部分享有的權(quán)利具有排他性、獨占性，與一般所有權(quán)相同，但業(yè)主行使專有所有權(quán)是不得危及建筑物安全，不得損壞其他業(yè)主合法權(quán)益。

通過對物權(quán)、所有權(quán)、業(yè)主建筑物區(qū)分所有權(quán)的解讀，尤其是業(yè)主建筑物區(qū)分所有權(quán)性質(zhì)的界定，在自家陽臺上加裝防盜網(wǎng)，不超出外墻外立面，屬于業(yè)主專有所有權(quán)范圍內(nèi)，業(yè)主專有所有權(quán)屬于物權(quán)范疇，不能通過合同予以排除。因此，物業(yè)合同雖約定不得加裝任何形式的防盜網(wǎng)，但業(yè)主在自家陽臺不超出外墻外立面加裝防盜網(wǎng)，屬于對建筑物區(qū)分所有權(quán)中專有部分所有權(quán)的合理利用，其他人無權(quán)干涉。但外墻外立面屬于業(yè)主共有權(quán)范疇，外墻外立面的使用應(yīng)當遵守業(yè)主公約，業(yè)主委員會授權(quán)物業(yè)公司對業(yè)主共有權(quán)部分享有一定的管理權(quán)限，業(yè)主在陽臺擅自裝設(shè)防盜網(wǎng)的行為違反了協(xié)議的約定，影響了樓宇的整體美觀，對相鄰住戶也構(gòu)成一定的安全隱患，應(yīng)當拆除。

（作者單位： 佛山市禪城區(qū)人民法院）