建筑物區分所有權中專用部分所有權范圍的認定

——佛山市恒立信物業管理有限公司訴陳曉建物業服務合同糾紛案

丁保國

要點提示：業主的建筑物區分所有權的性質是一種較為特殊的復合性的不動產所有權，其是關于專業部分的專有權、共有部分的共有權以及因共有關系而產生的成員權的結合。業主對專有部分享有的權利具有排他性、獨占性，與一般所有權相同，但業主行使專有所有權是不得危及建筑物安全，不得損壞其他業主合法權益。在自家陽臺上加裝防盜網，不超出外墻外立面，屬于業主專有所有權范圍內，業主專有所有權屬于物權范疇，不能通過合同予以排除。外墻外立面屬于業主共有權范疇，外墻外立面的使用應當遵守業主公約，業主委員會授權物業公司對業主共有權部分享有一定的管理權限，業主在陽臺擅自裝設防盜網的行為違反了協議的約定，影響了樓宇的整體美觀，對相鄰住戶也構成一定的安全隱患，應當拆除。

深圳房產律師案例索引

一審：佛山市禪城區人民法院（2015）佛城法民一初字第1113號判決書。

二審：佛山市中級人民法院（2015）佛中法民三終字第1145號判決書。

一、案情

原告（被上訴人）：佛山市恒立信物業管理有限公司（下稱恒立信公司）。

被告（上訴人）：陳曉建。

原告（被上訴人、）訴稱：陳曉建系佛山市禪城區錦華路90號錦隆花園十座205房（下稱涉案房屋）權利人。陳曉建在涉案房屋陽臺及窗戶外墻擅自安裝防盜網，影響了小區的整體美觀，違反了雙方簽訂的《前期物業管理服務協議》。經恒立信公司多次催告整改，陳曉建均怠于履行。恒立信公司系小區物業管理公司，為盡管理職責，維護廣大業主利益，請求法院判令：（一）陳曉建對涉案房屋的南向及東向陽臺防盜網進行拆除，對該單元陽臺進行恢復原狀；（二）訴訟費用由陳曉建承擔。

法院經審理查明：恒立信公司系佛山市禪城區錦華路90號錦隆花園小區物業管理公司，陳曉建系涉案房屋權利人。2014年6月27日，恒立信公司（甲方）與陳曉建（乙方）簽訂《前期物業管理服務協議》，約定甲方提前將裝飾裝修房屋的注意事項和限制條件書面告知乙方，并與乙方簽訂《室內裝修裝飾管理服務協議》；乙方裝飾裝修房屋時，嚴格遵守《房屋使用說明書》和《室內裝飾裝修管理協議》中的規定，不得占用、損壞本物業的共用部位、共用設施或改變其功能等。2014年8月7日，恒立信公司與陳曉建簽訂《錦隆花園室內裝修協議》，其中第七條第2點約定“不得在樓宇外圍、天面等公共場所裝設防盜網、電視天線、晾衣架、紗窗、廣告牌、棚架、花盆、水池等”；第七條第6點約定“為保證錦隆花園小區建筑外立面統一和諧，美化環境，不支持安裝任何安全網、防盜網”。陳曉建于2014年10月份裝修涉案房屋時，在東向兩個窗戶外立墻面加裝兩個防盜網，均突出于外墻外立面約三十厘米；在南向陽臺加裝兩個防盜網，但均未突出于外墻外立面。

二、裁判

佛山市禪城區人民法院經審理認為，物業服務合同是指業主與物業服務企業約定，由物業服務企業管理建筑物及其附屬設施的服務合同。本案中，恒立信公司、陳曉建于2014年6月27日簽訂的《前期物業管理服務協議》，約定由恒立信公司對房屋共用部位進行維護、修繕、服務與管理。由于本案當事人所簽訂的協議、雙方產生的糾紛以及恒立信公司的訴訟請求，均屬于物業服務合同調整的范疇，故本案案由應為物業服務合同糾紛。本案爭議焦點是陳曉建是否應當拆除其加裝的防盜網。首先，陳曉建簽訂的《前期物業管理服務協議》、《錦隆花園室內裝修協議》是雙方當事人在自愿合法的基礎上簽訂的，合法有效，受法律的保護，雙方均應自覺履行。按照《前期物業管理服務協議》、《錦隆花園室內裝修協議》約定，業主不得占用、損壞物業的共用部位、共用設施設備或改變其使用功能。其次，《錦隆花園室內裝修協議》第七條明確約定：不得在樓宇外圍、天面等公共場所裝設防盜網、電視天線、棚架、花盆等。陳曉建以該協議第七條 “根據有關規定，為保證錦隆花園小區建筑外立面統一和諧，美化壞境，支持安裝任何安全網、防盜網”作為其抗辯理由，其一，這一條款有悖于上述第七條的明確約定，其二，從本條款的前后文義理解，“支持安裝任何安全網、防盜網”原意應為“不支持安裝任何安全網、防盜網”，條款中的表述應為筆誤。再次，民事案件遵循不告不理原則，況且存在的情況不一定合法合理，陳曉建以錦隆花園小區住宅裝設防盜網已是普遍現象、大部分業主也已裝設了防盜網、出于防盜需要作為另一抗辯理由，缺乏理據，不予采納。恒立信公司在陽臺擅自裝設防盜網的行為違反了雙方協議的約定，影響了樓宇的整體美觀，對相鄰住戶也構成一定的安全隱患，故對恒立信公司的訴訟請求，予以支持。依據《中華人民共和國合同法》第八條、第一百零七條、《物業管理條例》第七條、《最高人民法院關于審理物業服務糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》第一條、《中華人民共和國民事訴訟法》第六十四條第一款、《最高人民法院關于民事訴訟證據的若干規定》第二條第一款的規定，判決如下：陳曉建于判決發生法律效力之日起十日內，拆除加裝于佛山市禪城區錦華路90號錦隆花園十座205房窗戶東向窗戶處兩個防盜網、南向陽臺處兩個防盜網。深圳法律顧問

上訴人（原審被告）訴稱，（一）關于《錦隆花園室內裝修協議》條款存在矛盾的問題。原審法院認定協議第七條第2款與第6款有矛盾，是由于筆誤是錯誤的。協議是恒立信公司提供的格式合同，應作有利于陳曉建的解釋。（二）《前期物業管理服務協議》、錦隆花園室內裝修協議》為捆綁簽訂，陳曉建不得不接受。簽訂時，陳曉建對條款存在重大誤解，陳曉建有權主張撤銷。

佛山市中級人民法院經審理認為，本案的爭議焦點為陳曉建應否拆除加裝于涉案房屋東向窗戶處兩個防盜網、南向陽臺處兩個防盜網。陳曉建上訴稱依據《錦隆花園室內裝修協議》第七條第6款的約定，陳曉建不需要拆除涉案防盜網；而恒立信公司認為《錦隆花園室內裝修協議》第七條第6款雙方真實意思表示不是“支持安裝任何安全網、防盜網”，陳曉建應該拆除涉案防盜網。因此要判斷陳曉建是否應當拆除涉案防盜網，首先，要正確理解《錦隆花園室內裝修協議》第七條第6款雙方的真實意思表示。經審查，本案中雙方簽訂的《錦隆花園室內裝修協議》除了第七條第6款外，還有第七條第2款亦是對涉案房屋是否可以加裝防盜網的約定。因此從《錦隆花園室內裝修協議》除了第七條第6款前后文義，條款中的表述系筆誤。陳曉建上訴稱應適用合同法第四十一條關于格式條款發生爭議的規定予以認定該條款的真實意思欠缺事實依據，不予支持。根據《前期物業管理服務協議》第一條和《錦隆花園室內裝修協議》第七條第2款、第6款的約定，陳曉建不得在樓宇外圍屬于小區共有部分安裝防盜網。現陳曉建在東向兩個窗戶外立墻加裝兩個防盜網，均突出于外墻外立面月三十公分，違反了《前期物業管理服務協議》和《錦隆花園室內裝修協議》的約定，原審法院判決陳曉建財產涉案房屋東向窗戶處兩個防盜網并無不當，予以維持。陳曉建上訴主張其不應拆除涉案房屋東向窗戶處兩個防盜網，沒有法律依據，不予支持。對于陳曉建在南向陽臺處加裝的兩個防盜網，因均未突出于外墻外立面，屬于陳曉建在其房屋專有部分行使權利，并沒有違反《前期物業管理服務協議》和《錦隆花園室內裝修協議》的約定，原審法院判決陳曉建拆除涉案房屋南向陽臺處兩個防盜網，處理不當，予以糾正。陳曉建上訴主張其不應拆除涉案房屋南向陽臺處兩個防盜網，有事實和法律依據，予以支持。依照《中華人民共和國民事訴訟法》第一百七十條第一款第（二）項的規定，判決：（一）變更廣東省佛山市禪城區人民法院（2015）佛城法民一初字第1113號民事判決為：陳曉建于判決發生法律效力之日起十日內拆除加裝于佛山市禪城區錦華路90號錦隆花園十座205房東向窗戶處兩個防盜網；（二）駁回佛山市恒立信物業管理有限公司的其他訴訟請求。

三、評析

深圳律師物權法律制度是羅馬人的發明，近代史上，法律條文中最早使用物權概念是《德國民法典》。歷史上最經典的對物權的表述是十八世紀英國首相老威廉·皮特在一起演講中形容“即使是最窮的人，在他的寒舍里也敢于對抗國王的權力，風能進，雨能進，國王不能進”。我國建國后，由于長期的計劃經濟體制，物權制度長期得不到重視，在我國民法現有制度中，最為薄弱的就是物權法的相關制度。但物權是商品交換的前提，是人生存發展的保障，是國家經濟發展的基礎。因此，2007年頒布的物權法對完善我國物權制度具有里程碑意義，為下一步民法典制定提供的范式。其中，物權法對物權、所有權、業主建筑物區分所有權等均進行了簡單界定。建筑物區分所有權是隨著現代城市的興起以及人類建筑技術的高度發展而產生的一種較為特殊的不動產所有權形態，也是近代各國物權法上一項重要的不動產權利。關于建筑物區分所有權性質，目前主流學術觀點認為，建筑物區分所有權包括專有所有權、共有部分持份權和基于對建筑物的管理、維護和修繕等共同事務而產生的成員權的總稱，即業主的建筑物區分所有權的性質是一種較為特殊的復合性的不動產所有權，其是關于專業部分的專有權、共有部分的共有權以及因共有關系而產生的成員權的結合。

專有部分所有權是建筑物區分所有成立的基礎，其意指構造上能夠明確區分，具有排他性且可獨立使用的作為區分所有權的標的的建筑物部分的所有權。物權法第七十條以例舉的方式對專有部分進行表述，包括住宅、經營性用房等，以排除法模式對共有部分進行了表述，即專有部分以外的共有部分。基于專有部分于區分所有建筑物中所具有的構造上與使用上的獨立性特征，業主于建筑物專有部分上成立的所有權與以一般的以特定物為客體而成立的普通所有權并無差異，皆屬于單獨所有權。業主對專有部分享有的權利具有排他性、獨占性，與一般所有權相同，但業主行使專有所有權是不得危及建筑物安全，不得損壞其他業主合法權益。

通過對物權、所有權、業主建筑物區分所有權的解讀，尤其是業主建筑物區分所有權性質的界定，在自家陽臺上加裝防盜網，不超出外墻外立面，屬于業主專有所有權范圍內，業主專有所有權屬于物權范疇，不能通過合同予以排除。因此，物業合同雖約定不得加裝任何形式的防盜網，但業主在自家陽臺不超出外墻外立面加裝防盜網，屬于對建筑物區分所有權中專有部分所有權的合理利用，其他人無權干涉。但外墻外立面屬于業主共有權范疇，外墻外立面的使用應當遵守業主公約，業主委員會授權物業公司對業主共有權部分享有一定的管理權限，業主在陽臺擅自裝設防盜網的行為違反了協議的約定，影響了樓宇的整體美觀，對相鄰住戶也構成一定的安全隱患，應當拆除。

（作者單位： 佛山市禪城區人民法院）