深圳房產律師，產權轉移戶口卻未遷出，買房人訴違約金獲支持

         王某購買張某房屋，辦完產權轉移后卻發現房屋內仍有戶口未遷出，故將其訴至法院求違約賠償。張某則以王某拖延未辦理房屋抵押登記手續為由反訴其支付違約金。近日，一中院院審結了該起房屋買賣合同糾紛案，支持了王某的訴訟請求。

　　王某與張某于2015年5月29日簽訂《北京市存量房屋買賣合同》，雙方約定“出賣人應在該房屋所有權轉移之日起3日內，向房屋所在地的戶籍管理機關辦理原有戶口遷出手續。如因出賣人自身原因未如期將與本房屋相關的戶口遷出的，應向買受人支付房屋總價款5%的違約金；逾期超過15日未遷出的，自逾期超過15日起，出賣人應當按日計算向買受人支付全部已付款萬分之五的違約金。”

　　當天，王某（乙方）還攜張某（甲方）一同與北京中融信擔保公司（丙方）簽訂《房屋交易保障服務合同》，并約定“乙方申請貸款應在房屋產權證核發之日起五個工作日內按銀行或公積金管理中心相關規定，在丙方的協助下辦理房屋抵押登記手續。乙方每逾期一日辦理抵押登記手續，應按貸款機構核發的貸款金額萬分之五的標準向甲方支付違約金。”

　　當天兩份合同簽訂后，雙方均依約履行了給付房款、交付房屋、辦理房屋所有權轉移登記等合同義務。后王某發現該房屋內仍有原戶籍人的戶口未遷出，認為影響了自己子女在此房屋落戶上學的問題，故將張某訴至法院。雖然張某辯稱自己對此不知情且早已無法與未遷出人取得聯系，但王某在一審過程中提供的證據證明了張某作為出賣方沒能在合同簽訂前詳盡、確切的了解房屋涉及的戶口問題，應承擔相應違約責任。故一審法院判決支持了王某的訴訟請求，判令張某支付其違約金4萬元。

　　深圳法律顧問一審判決后，王某、張某均不服，上訴至北京一中院。王某堅持要求張某支付自己違約金17.75萬元，認為法院判令的違約金低于自己實際損失；張某則以王某拖延未辦理房屋抵押登記手續，導致其不能如期收到房屋全款為由，反訴王某支付違約金3.18萬元。

　　一中院院經審理認為，依據雙方簽訂的存量房屋買賣合同之約定，張某應當在房屋所有權轉移之日起3日內辦理原有戶籍遷出手續。經審查，爭議房屋在本案訴訟期間仍有相關戶口未遷出，張某未履行該項約定義務，該行為已構成違約，其應承擔相應的違約責任。雙方約定的違約金包括兩部分，即逾期不超過15日的，支付房屋總價款5%的違約金；逾期超過15日的，應自逾期超過15日起按日計算已付款萬分之五的違約金。按日支付違約金的目的，是督促當事人及時履行合同。本案中，因考慮到張某現明確表示無法與原戶籍人取得聯系督促其將戶口遷出等客觀事實，且王某已將戶籍遷入，法院將酌情調整張某應承擔的違約責任。根據合同約定，張某遷出戶口義務的履行期限是房屋所有權轉移之日起3日內，王某辦理房屋抵押登記手續義務的履行期限是房屋產權證核發之日起5個工作日。因此，王某作為后履行債務一方，其有權在張某的債務履行行為不符合約定的情況下，拒絕張某的履行要求。寶安法律顧問

　　據此，北京一中院終審改判張某給付王某違約金10萬元，并維持了一審的其他判決。