要點(diǎn)提示：在居間服務(wù)中，委托人依賴居間人提供的信息和意見進(jìn)行交易。居間人與其介紹的交易對象存在利害關(guān)系時，將使其與委托人產(chǎn)生利益沖突，委托人對此是否知情，事關(guān)對居間人提供的信息和意見如何甄別取舍。居間人隱瞞交易對象為其利害關(guān)系人的，違反如實(shí)向委托人報告交易事項(xiàng)的法定義務(wù)，動搖居間合同賴以存在的信賴基礎(chǔ)，并置委托人于受居間人誤導(dǎo)而不自知的風(fēng)險之中，構(gòu)成對委托人利益的損害，無權(quán)收取委托人的報酬。

　　深圳房產(chǎn)糾紛律師案例索引：

　　一審：深圳前海合作區(qū)人民法院（2017）粵0391民初158號。

　　二審：深圳市中級人民法院(2017)粵03民終20827號。

　　一、案情

　　上訴人（原審被告）：中原地產(chǎn)代理（深圳）有限公司（以下簡稱中原地產(chǎn)公司）。

　　被上訴人（原審原告）：蘇天柱、李妮娜。

　　2015年4月25日，原告蘇天柱、李妮娜委托被告中原地產(chǎn)公司辦理其位于深圳市羅湖區(qū)羅沙路某房產(chǎn)的出售事宜。當(dāng)日，中原地產(chǎn)公司介紹一名叫曹利華的客戶與蘇天柱、李妮娜簽訂了一份《二手房買賣合同》，約定：蘇天柱、李妮娜將該房產(chǎn)出售給曹利華，轉(zhuǎn)讓成交價為268萬元，曹利華支付定金10萬元，余款在2015年7月15日前付清；蘇天柱、李妮娜應(yīng)當(dāng)在收到全部樓款（除5萬元交樓押金外）兩個月內(nèi)將房屋交付給曹利華，交樓押金由中原地產(chǎn)公司托管。同時，蘇天柱、李妮娜與曹利華還簽訂了一份買方主體變更確認(rèn)書（其中新買方處為空白）。此后，曹利華將前述二手房買賣合同的權(quán)利轉(zhuǎn)讓給史琴，由史琴繼續(xù)履行曹利華項(xiàng)上的各項(xiàng)協(xié)議，史琴在上述買方主體變更確認(rèn)書上簽名確認(rèn)，落款時間亦為2015年4月25日。曹利華對史琴承擔(dān)連帶保證責(zé)任。

　　同日，蘇天柱、李妮娜簽署了一份傭金支付承諾書（賣方），寫明以下內(nèi)容：蘇天柱、李妮娜與買方曹利華于2015年4月25日就本案所涉物業(yè)簽訂了一份二手房買賣合同及相關(guān)協(xié)議，約定的房屋轉(zhuǎn)讓價格為268萬元，蘇天柱、李妮娜承諾向中原地產(chǎn)公司支付傭金40200元。2015年6月15日，蘇天柱、李妮娜與史琴簽訂了一份深圳市二手房買賣合同，并就該合同辦理了公證。2015年7月28日，蘇天柱、李妮娜向中原地產(chǎn)公司支付了傭金40200元。此外，史琴亦向中原地產(chǎn)公司支付了傭金40200元。

　　在上述房屋交易期間，曹利華系中原地產(chǎn)公司的房產(chǎn)中介人員。中原地產(chǎn)公司先是否認(rèn)曹利華該身份，后又主張交易時已向蘇天柱、李妮娜告知曹利華該身份情況，中原地產(chǎn)公司上述主張前后矛盾，且未能提供證據(jù)證明。

　　蘇天柱、李妮娜稱其系香港居民，不了解內(nèi)地房地產(chǎn)市場，在中原地產(chǎn)公司隱瞞曹利華系該公司員工情況下，被該公司極力慫恿、誤導(dǎo)（告知錯誤的市場行情、房價信息）向曹利華低價出售涉案房屋，隨后房地產(chǎn)價格暴漲，導(dǎo)致其置換新房的計劃受阻，遭受重大損失，遂訴至法院，請求判令：1.中原地產(chǎn)公司返還出售涉案房屋之傭金40200元；2.中原地產(chǎn)公司賠償房屋差價損失210000元；3.中原地產(chǎn)公司賠償多交的個人所得稅損失13075.06元；4.中原地產(chǎn)公司賠償公證費(fèi)損失400元；5.中原地產(chǎn)公司賠償因擅自取消公證委托手續(xù)導(dǎo)致的誤工、交通費(fèi)用損失2400元。

　　二、裁判

　　深圳前海合作區(qū)人民法院一審認(rèn)為，中原地產(chǎn)公司接受蘇天柱、李妮娜的委托，為其提供出售房屋的居間服務(wù)，應(yīng)當(dāng)根據(jù)誠實(shí)信用原則，遵行職業(yè)道德和行業(yè)操守，忠實(shí)、盡職地履行自己的居間服務(wù)。《房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)管理辦法》第二十五條規(guī)定：“房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)和房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人員不得有下列行為……”，其中第（二）項(xiàng)為：“對交易當(dāng)事人隱瞞真實(shí)的房屋交易信息，低價收進(jìn)高價賣（租）出房屋賺取差價”；第（三）項(xiàng)為：“以隱瞞、欺詐、脅迫、賄賂等不正當(dāng)手段招攬業(yè)務(wù)，誘騙消費(fèi)者交易或者強(qiáng)制交易”；第（八）項(xiàng)為：“承購、承租自己提供經(jīng)紀(jì)服務(wù)的房屋”。《深圳經(jīng)濟(jì)特區(qū)房地產(chǎn)行業(yè)管理?xiàng)l例》第四十四條亦規(guī)定：“房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)開展業(yè)務(wù)，應(yīng)當(dāng)向交易當(dāng)事人提供與合同成立有關(guān)的全面、真實(shí)的資料和信息，不得向交易當(dāng)事人提供虛假、失實(shí)的資料，不得隱瞞交易情況。”第四十五條規(guī)定：“房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)不得因同一宗經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)所涉及的房地產(chǎn)與交易雙方中的任何一方發(fā)生房地產(chǎn)買賣、租賃關(guān)系。”從上述的規(guī)定中，可以看出房地產(chǎn)中介在從事居間服務(wù)時，應(yīng)當(dāng)如實(shí)披露交易的真實(shí)信息，不能利用職務(wù)上的便利獲取不正當(dāng)利益。但在本案中，中原地產(chǎn)公司的相關(guān)工作人員無視相關(guān)法規(guī)的禁止性要求，違背行業(yè)慣例，安排自己的員工冒充客戶與蘇天柱、李妮娜簽訂房屋買賣合同。雖然從本案已經(jīng)查明的證據(jù)來看，尚無法證明中原地產(chǎn)公司（或其工作人員）從中取得了相應(yīng)利益。但從常理上分析判斷，中原地產(chǎn)公司的這種行為缺少合理的解釋，存在較為明顯的疑點(diǎn)，具有欺詐的故意。對于這種無視行業(yè)規(guī)則、違背職業(yè)道德的行為，一審法院予以譴責(zé)。中原地產(chǎn)公司的這種行為違背了居間的基本要求，實(shí)際上促成的交易也是自己的員工與蘇天柱、李妮娜進(jìn)行的交易，相當(dāng)于未履行居間的合同義務(wù)。中原地產(chǎn)公司的員工通過欺詐的行為，謀取私利，還要同時按照正常的居間合同來收取居間費(fèi)用，也有違公平原則和社會善良風(fēng)俗。綜上，蘇天柱、李妮娜要求中原地產(chǎn)公司退回已支付的傭金40200元的訴訟請求有理，一審法院予以支持。

　　雖然曹利華與蘇天柱、李妮娜交易時隱瞞了自己的身份，但蘇天柱、李妮娜在之后又與史琴簽訂了新的二手房買賣合同，該合同合法有效，且已實(shí)際履行。在該合同中，蘇天柱、李妮娜并未對房屋的交易價格提出異議。蘇天柱、李妮娜是具有完全行為能力的民事行為主體，且在深圳購房多年，對于自己的行為應(yīng)該承擔(dān)全部后果，不能以自己對深圳的房地產(chǎn)市場不了解為由來推翻自己最初同意的268萬元房產(chǎn)交易價格。而且，蘇天柱、李妮娜稱中原地產(chǎn)公司的行為讓其蒙受了損失，卻未能提供有效的證據(jù)對相應(yīng)的損失加以證實(shí)，故一審法院對蘇天柱、李妮娜相關(guān)損失的訴訟請求不予支持。

　　綜上，一審判決如下：一、中原地產(chǎn)公司應(yīng)于判決生效之日起三日內(nèi)返還蘇天柱、李妮娜傭金40200元；二、駁回蘇天柱、李妮娜的其他訴訟請求。

　　宣判后，中原地產(chǎn)公司提起上訴。

　　深圳市中級人民法院二審認(rèn)為，居間合同建立在信息不對稱的基礎(chǔ)之上，居間人占據(jù)著信息和專業(yè)優(yōu)勢，委托人依賴居間人提供的信息、意見作出判斷和決策，居間人就有關(guān)訂立合同的事項(xiàng)向委托人如實(shí)報告是其最基本的合同和法律義務(wù)。中原地產(chǎn)公司接受蘇天柱、李妮娜的委托，為其提供出售房屋的居間服務(wù)，但中原地產(chǎn)公司在隱瞞曹利華系該公司員工的情況下，介紹曹利華與蘇天柱、李妮娜簽訂房屋買賣合同，違反了如實(shí)向蘇天柱、李妮娜報告有關(guān)訂立合同事項(xiàng)的義務(wù)。當(dāng)介紹的交易對象與居間人存在利害關(guān)系時，居間人的立場必然受到影響，在居間活動中具有為利害關(guān)系人利益而損害委托人利益的道德風(fēng)險。如果委托人知悉該情況，尚能夠規(guī)避該風(fēng)險，但，如果居間人對此進(jìn)行隱瞞，則委托人陷于該風(fēng)險中卻未能規(guī)避，對委托人利益的危害是顯而易見的。而且，居間人的隱瞞行為即表明其已不再忠實(shí)于委托人的利益，上述道德風(fēng)險已變?yōu)楝F(xiàn)實(shí)可能。因此，居間人隱瞞其介紹的交易對象與自己的利害關(guān)系，構(gòu)成對委托人利益的損害。涉案交易中，曹利華作為中原地產(chǎn)公司的員工即便不是代表中原地產(chǎn)公司簽訂合同，亦與中原地產(chǎn)公司存在利害關(guān)系，中原地產(chǎn)公司隱瞞該事實(shí)，違反了向委托人如實(shí)報告訂立合同有關(guān)事項(xiàng)的義務(wù)，損害了蘇天柱、李妮娜的利益，其收取居間服務(wù)費(fèi)已缺乏正當(dāng)性。雖然曹利華將案涉房屋買賣合同的權(quán)利轉(zhuǎn)讓給了史琴，但不改變中原地產(chǎn)公司存在上述過錯的事實(shí)。因此，蘇天柱、李妮娜要求中原地產(chǎn)公司返還傭金，合法有據(jù)。故判決：駁回上訴，維持原判。

　　三、評析

　　本案的爭議焦點(diǎn)在于作為居間人的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司隱瞞其促成的交易對象為其利害關(guān)系人（該公司員工），是否損害了委托人的利益，是否有權(quán)向委托人收取居間服務(wù)的報酬？深圳法律顧問

　　觀點(diǎn)認(rèn)為，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司介紹其利害關(guān)系人與委托人交易相當(dāng)于自己參與交易，無權(quán)收取居間服務(wù)的報酬；另一種觀點(diǎn)認(rèn)為，利害關(guān)系人仍然是第三人，只要促成了交易，委托人即應(yīng)支付居間服務(wù)的報酬；第三種觀點(diǎn)認(rèn)為，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司介紹其利害關(guān)系人與委托人交易，雖然有別于自己參與交易，但如果對此加以隱瞞則損害了委托人利益，無權(quán)要求委托人支付居間服務(wù)的報酬。本案判決采取了第三種觀點(diǎn)。

　　（一）房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司與委托人直接交易不構(gòu)成居間合同關(guān)系

　　房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司或經(jīng)紀(jì)人自己與委托人進(jìn)行交易時，其實(shí)質(zhì)上已不再具有居間人的地位，而是委托人的交易對手，其利益集中體現(xiàn)在交易對價當(dāng)中，與委托人存在直接的利益沖突，當(dāng)然沒有理由再以居間人的身份要求委托人支付居間服務(wù)報酬。房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司或經(jīng)紀(jì)人一旦自己成為了委托人的交易對象，則直接破壞了居間服務(wù)的法律關(guān)系，因此為行業(yè)管理規(guī)定所禁止。住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部、國家發(fā)展和改革委員會、人力資源和社會保障部聯(lián)合頒布的《房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)管理辦法》第二十五條規(guī)定房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)和房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人員不得有下列行為之第（八）項(xiàng)為：“承購、承租自己提供經(jīng)紀(jì)服務(wù)的房屋”。《深圳經(jīng)濟(jì)特區(qū)房地產(chǎn)行業(yè)管理?xiàng)l例》第四十五條亦規(guī)定：“房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)不得因同一宗經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)所涉及的房地產(chǎn)與交易雙方中的任何一方發(fā)生房地產(chǎn)買賣、租賃關(guān)系。”

　　（二）房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司隱瞞交易對象為其利害關(guān)系人的，構(gòu)成對委托人利益的損害

　　首先，在居間合同關(guān)系中，居間人有義務(wù)向委托人報告其掌握的真實(shí)、完整的交易信息。《中華人民共和國合同法》第四百二十五條第一款規(guī)定：居間人應(yīng)當(dāng)就有關(guān)訂立合同的事項(xiàng)向委托人如實(shí)報告。《房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)管理辦法》第二十五條禁止房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)和房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人員從事的行為中，第（二）項(xiàng)為“對交易當(dāng)事人隱瞞真實(shí)的房屋交易信息，低價收進(jìn)高價賣（租）出房屋賺取差價”；第（三）項(xiàng)為“以隱瞞、欺詐、脅迫、賄賂等不正當(dāng)手段招攬業(yè)務(wù)，誘騙消費(fèi)者交易或者強(qiáng)制交易”。《深圳經(jīng)濟(jì)特區(qū)房地產(chǎn)行業(yè)管理?xiàng)l例》第四十四條亦規(guī)定：“房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)開展業(yè)務(wù)，應(yīng)當(dāng)向交易當(dāng)事人提供與合同成立有關(guān)的全面、真實(shí)的資料和信息，不得向交易當(dāng)事人提供虛假、失實(shí)的資料，不得隱瞞交易情況。”上述規(guī)定均要求房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)和經(jīng)紀(jì)人員在從事居間服務(wù)時，應(yīng)當(dāng)如實(shí)披露交易的真實(shí)信息，不能利用職務(wù)上的便利獲取不正當(dāng)利益。中原地產(chǎn)公司隱瞞其介紹的交易對象為與其具有利害關(guān)系的人員（該公司員工），違反了如實(shí)報告交易事項(xiàng)的法律義務(wù)。

　　其次，居間人介紹其利害關(guān)系人與委托人交易時，將使居間人與委托人產(chǎn)生利益沖突。居間合同關(guān)系中，居間人收取委托人報酬的對價是向委托人報告訂立合同的機(jī)會或者提供訂立合同的媒介服務(wù)，在交易雙方之間保持中立角色是其應(yīng)有立場。如果居間人與其介紹的交易對象存在利害關(guān)系，將使其角色錯位，為自己或利害關(guān)系人的利益考慮而難以再客觀、全面地向委托人報告交易信息（如市場同類商品價格、市場變化趨勢、供求情況等），甚至可能故意提供誤導(dǎo)性意見。

　　再次，居間人隱瞞交易對象與其存在的利害關(guān)系，構(gòu)成對委托人利益的損害。居間合同建立在信息不對稱和委托人對居間人的信任基礎(chǔ)之上，委托人依靠居間人提供的信息和專業(yè)意見進(jìn)行交易決策，在交易過程中，居間人對委托人的影響力不言而喻。而委托人是否知道居間人與交易對象存在利害關(guān)系，事關(guān)其對居間人可信任度的判斷，影響其對居間人提供的意見和信息的甄別，對委托人而言至關(guān)重要。居間人介紹利害關(guān)系人參與交易，本就存在立場失衡的道德風(fēng)險，如果還有意隱瞞利害關(guān)系，足以說明其不僅不再忠于委托事項(xiàng)，反而有利用委托人的信賴誤導(dǎo)委托人為自己或利害關(guān)系人謀求私利的高度可能。而委托人對此不知情時，是無法規(guī)避該風(fēng)險的。委托人與交易對象之間利益此消彼長，一方獲利必然以另一方利益受損為代價。

　　因此，居間人隱瞞其與交易對象之間的利害關(guān)系，即應(yīng)認(rèn)定損害了委托人的利益，委托人有權(quán)根據(jù)《中華人民共和國合同法》第四百二十五條第二款的規(guī)定（居間人故意隱瞞與訂立合同有關(guān)的重要事實(shí)或者提供虛假情況，損害委托人利益的，不得要求支付報酬并應(yīng)當(dāng)承擔(dān)損害賠償責(zé)任）拒絕支付報酬。在此基礎(chǔ)上，如果委托人能夠證明居間人給其造成損害的，可以繼續(xù)要求居間人予以賠償。以此理解和適用《中華人民共和國合同法》第四百二十五條第二款的規(guī)定，能夠保護(hù)居間合同關(guān)系得以建立的信賴基礎(chǔ)，減少道德風(fēng)險，避免委托人與居間人之間利益失衡。

　　（三）本案處理原則有利于規(guī)范房地產(chǎn)中介市場

　　房地產(chǎn)中介（包括經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)、經(jīng)紀(jì)人員）以自己利害關(guān)系人的名義買賣房屋，從而規(guī)避市場監(jiān)管及限購、限貸等調(diào)控政策，是常見的投機(jī)、炒作房地產(chǎn)的行為。要求房地產(chǎn)中介向委托人如實(shí)報告交易對象與其存在的利害關(guān)系，使委托人得以理性選擇交易條件和交易對象，與房地產(chǎn)中介進(jìn)行制衡，客觀上將能夠抑制房地產(chǎn)中介以利害關(guān)系人名義進(jìn)行房地產(chǎn)買賣的行為，有利于規(guī)范房地產(chǎn)中介市場。

（作者單位：深圳市中級人民法院）