【案情】

　　2010年12月10日，徐某與某地產(chǎn)開發(fā)公司簽訂了《南昌市商品房買賣合同》一份，約定徐某向某地產(chǎn)開發(fā)公司購買由該公司開發(fā)的甲小區(qū)商品房一套，在2011年12月30日前交付房屋。合同還約定，如買受人未收到交付通知的，以合同約定的交付時間截止日為交付時間，以房屋所在地為交付地點。同時，徐某與某物業(yè)公司簽訂《前期物業(yè)服務合同》，約定由某物業(yè)公司為甲小區(qū)提供物業(yè)服務，物業(yè)服務費為2.15 元/平方米/月，業(yè)主應按季交納。

　　合同簽訂備案后，徐某按約交付了購房款，但因其對所購房屋質(zhì)量存在異議，雖開發(fā)商多次通知其辦理房屋交付手續(xù)，其一直拒絕辦理交付手續(xù)。因是投資購房，不著急入住，徐某在與開發(fā)商就房屋質(zhì)量問題爭執(zhí)不下后，遂對此事置之不理，該房屋一直空置。幾年來，徐某一直拒絕交納物業(yè)費。某物業(yè)公司經(jīng)多次催要未果后，起訴要求徐某支付自2012年1月始至今所欠的物業(yè)費近3萬元。

　　【分歧】

　　在因房屋質(zhì)量爭議拒絕收房的情形下，徐某是否可以拒絕交納物業(yè)費？南山法律顧問

　　第一種觀點認為，徐某與某地產(chǎn)公司就該套房屋，一直未辦理交付手續(xù)，也即該套房屋一直未交付給徐某，徐某有權(quán)拒絕交納物業(yè)費或者由物業(yè)公司向開發(fā)商主張物業(yè)費。

　　第二種觀點認為，徐某雖然對房屋質(zhì)量存在異議，但其在法定期限內(nèi)未主張解除買賣合同，視為案涉房產(chǎn)的準業(yè)主，應按物業(yè)合同約定支付物業(yè)費。

　　【評析】

　　筆者贊同第二種觀點。理由如下：

　　徐某雖對房屋質(zhì)量存在異議，但其在法律規(guī)定的解除權(quán)期限內(nèi)，并未主張解除與出賣方的房屋買賣合同關系，徐某與開發(fā)商簽訂的商品房買賣合同，業(yè)經(jīng)備案，合法有效，徐某作為購房人取得了對所購房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移至自己名下的物權(quán)期待權(quán)，徐某作為案涉房產(chǎn)的準業(yè)主，享有相應權(quán)利，理應承擔相應義務。

　　《最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第十五條二款規(guī)定“法律沒有規(guī)定或者當事人沒有約定，經(jīng)對方當事人催告后，解除權(quán)行使的合理期限為三個月。對方當事人沒有催告的，解除權(quán)應當在解除權(quán)發(fā)生之日起一年內(nèi)行使；逾期不行使的，解除權(quán)消滅。”

　　案涉房屋買賣合同約定的交付日距起訴時已逾數(shù)年，期間，徐某均未要求退房或積極就房屋質(zhì)量問題主張權(quán)利，也即就案涉房屋交易行為，徐某并未有撤銷之意，亦未有撤銷之行為，該交易行為成立，并且不再具有撤銷可能。

　　業(yè)主是否實際入住，不影響物業(yè)公司收取物業(yè)服務費。徐某與某物業(yè)公司簽訂了《前期物業(yè)服務合同》，其與某物業(yè)公司形成的是物業(yè)服務合同關系。根據(jù)我國《物業(yè)管理條例》規(guī)定和雙方之間物業(yè)服務合同的約定，業(yè)主應當根據(jù)物業(yè)服務合同的約定標準交納物業(yè)服務費。

　　物業(yè)服務的目的是維護和保障物業(yè)的正常使用，提供的是物業(yè)區(qū)域的公共事務管理服務，即建筑物及其設備、公用設施、綠化、環(huán)境衛(wèi)生、交通、公共秩序等項目的日常維護、修繕、管理、服務，某一個或某幾個業(yè)主沒入住，物業(yè)及其周邊環(huán)境仍然需要被維護、以保證物業(yè)能夠整體運行，這種公共性服務成本并不會減少。業(yè)主以未實際入住，沒有享受物業(yè)服務為由，拒絕交納物業(yè)服務費，沒有法律依據(jù)。

　　徐某與開發(fā)商之間的房屋質(zhì)量爭議系商品房買賣合同糾紛，與本案不屬于同一法律關系，徐某就房屋質(zhì)量問題以及所造成的損失（包括因未入住所支付的物業(yè)費）可以另案解決。前期物業(yè)公司一般為開發(fā)商選定的，業(yè)主并沒有選擇權(quán)，老百姓通常將二者視為“一伙”，但開發(fā)商與物業(yè)公司是各自獨立的法人，徐某抗辯開發(fā)商的意見并不能成為其拒交物業(yè)費的理由。

　　同時，物業(yè)公司與開發(fā)商之間并不存在物業(yè)服務合同關系，物業(yè)公司向開發(fā)商主張案涉房產(chǎn)的物業(yè)費顯然沒有充足的法律依據(jù)和合同依據(jù)，而判決徐某作為準業(yè)主承擔案涉房產(chǎn)的物業(yè)服務費，有利于敦促徐某在房屋買賣合同糾紛中積極主張權(quán)利，避免其怠于解決糾紛。

　　綜上所述，江西省南昌市青云譜區(qū)人民法院經(jīng)審理后作出判決，判決徐某向某物業(yè)公司給付所欠物業(yè)費近3萬元。徐某經(jīng)判后析法釋理后，表示服判不上訴。

　　（作者單位：江西省南昌市青云譜區(qū)人民法院）