【案情】
　　2015年7月，潘某與A房產(chǎn)公司簽訂《商品房買賣合同》，從A房產(chǎn)公司處購(gòu)買一房屋，并于合同簽訂當(dāng)日向A房產(chǎn)公司交納了全額購(gòu)房款236萬(wàn)元整。2015年9月，潘某開(kāi)始對(duì)其購(gòu)買的上述房屋進(jìn)行裝修并入住。2016年10月，A房產(chǎn)公司為潘某出具了購(gòu)房發(fā)票，潘某于當(dāng)月交納了房屋契稅。
　　2016年5月，A房產(chǎn)公司以登記在其名下的潘某購(gòu)買的上述房屋做抵押物，向甲銀行借款200萬(wàn)元，借款期限自2016年5月26日至2021年5月25日，A房產(chǎn)公司作為抵押人，甲銀行作為抵押權(quán)人，簽訂了抵押合同，并辦理抵押登記。2020年初，潘某去房產(chǎn)部門(mén)辦理不動(dòng)產(chǎn)登記時(shí)發(fā)現(xiàn)，其購(gòu)買的上述房屋因被抵押登記無(wú)法辦理不動(dòng)產(chǎn)登記證。
　　【分歧】
　　A房產(chǎn)公司將潘某全款購(gòu)置且已交付使用的商品房抵押于銀行辦理抵押借款，是否符合法定解除要件。
　　第一種觀點(diǎn)認(rèn)為，符合法定解除要件。潘某與A房產(chǎn)公司簽訂的《商品房買賣合同》，是雙方協(xié)商一致的真實(shí)意思表示，且不違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定，應(yīng)認(rèn)定合法有效。潘某于簽訂合同當(dāng)日付清了全部房款，A房產(chǎn)公司將上述商品房實(shí)際轉(zhuǎn)移交付于潘某，且潘某已經(jīng)長(zhǎng)期合法占有使用，潘某雖未辦理產(chǎn)權(quán)登記，但基于其付清了所購(gòu)商品房全款，且實(shí)際交付占有使用的事實(shí)，潘某已經(jīng)取得了上述商品房的事實(shí)物權(quán)，具有法律效力。甲銀行對(duì)上述商品房抵押權(quán)的設(shè)立，是在潘某已足額支付了全額房款，且已交付占有使用期間，故其抵押權(quán)設(shè)立不能優(yōu)先于潘某已完成商品房購(gòu)買，且已交付占有使用而確立的優(yōu)先權(quán)。
　　第二種觀點(diǎn)認(rèn)為，不符合法定解除要件。雖然潘某基于已繳納全部購(gòu)房款而享有的物權(quán)期待權(quán)優(yōu)于成立在后的抵押權(quán)，但系法律對(duì)不同權(quán)利的優(yōu)先保護(hù)順序的差異，而不是構(gòu)成抵押權(quán)無(wú)效的理由，并且潘某并非抵押合同簽訂的當(dāng)事人，其無(wú)權(quán)解除上述抵押合同。
　　【管析】
　　筆者同意上述第二種意見(jiàn)，理由如下：
　　雖然A房產(chǎn)公司與甲銀行簽訂的抵押合同及辦理抵押登記，在潘某購(gòu)買該房屋及繳納全部購(gòu)房款之后，但A房產(chǎn)公司與甲銀行簽訂的抵押合同亦是雙方當(dāng)事人真實(shí)意思表示，且不違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定，并且該抵押已經(jīng)辦理了抵押登記，且甲銀行在簽訂抵押合同前已經(jīng)對(duì)該房屋的產(chǎn)權(quán)狀況進(jìn)行了審查，確認(rèn)其歸屬于A房產(chǎn)公司，且無(wú)證據(jù)證明A房產(chǎn)公司與甲銀行之間存在惡意串通、損害第三人利益的情形，因此該抵押合同合法有效。
　　綜上分析，A房產(chǎn)公司將潘某全款購(gòu)置且已交付使用的商品房，抵押于銀行辦理抵押借款，不符合法定解除要件，潘某無(wú)權(quán)解除上述抵押合同。
　　（作者：邱瑩  作者單位：江西省資溪縣人民法院）