樓下鄰居安裝排煙管道不當，樓上住戶不堪其擾，認為物業(yè)公司未盡到監(jiān)督管理職責，主張減免物業(yè)費?物業(yè)公司起訴姜女士要求其支付物業(yè)費，姜女士主張樓下鄰居將廚房外墻打穿安裝排煙管道，導致其損失，要求減免物業(yè)費，一審法院判決姜女士應全額交納物業(yè)費。姜女士不服，向北京一中院提起上訴。近日，北京一中院作出終審判決：駁回上訴，維持原判。

　　基本案情：

　　姜女士為北京市某小區(qū)某號樓304號房屋業(yè)主。2007年10月，小區(qū)業(yè)主大會(甲方)與小信公司(乙方)簽訂《物業(yè)服務委托合同》，約定小信公司為小區(qū)提供物業(yè)服務;物業(yè)服務費為含稅價普通住宅每月1.65元/平方米。

　　2012年之后，雙方又簽訂了三份《物業(yè)服務委托合同》，約定物業(yè)費為含稅價普通住宅每月2元/平方米，其中第二十四條約定，對業(yè)主和物業(yè)使用人違反《業(yè)主公約》和甲方批準的物業(yè)管理制度的行為，乙方有責任和權(quán)利根據(jù)情節(jié)輕重，采取勸說、批評、警告、制止，并及時將有關(guān)情況報告甲方，以上行為如觸犯法律法規(guī)，應及時報告有關(guān)部門;在采取簽署措施時，應嚴格遵守有關(guān)法律法規(guī)及《業(yè)主公約》的規(guī)定;在業(yè)主委員會要求下，乙方有責任和權(quán)利對業(yè)主和物業(yè)使用人違反法律法規(guī)及《業(yè)主公約》的規(guī)定，給小區(qū)公共利益造成較大損失的行為進行訴訟。對于個別住戶(物業(yè)使用人)損害公共設施、設備，和侵害公共利益的行為有要求賠償?shù)臋?quán)利，收到的賠償款項須用于相關(guān)公共設施、設備的修復。

　　姜女士未交納2012年2月1日至2019年12月31日期間物業(yè)服務費15000余元。小信公司向一審法院提起訴訟，請求姜女士支付上述拖欠的物業(yè)費。姜女士主張由于小信公司未提前通知暖氣試水，導致其家新安裝的暖氣設備漏水，進而將樓下204房屋地板損壞，其賠償204業(yè)主損失3080元;此外，204住戶入住時將廚房外墻打穿安裝了排煙管道，其排出的廢氣對姜女士家及小區(qū)環(huán)境造成了影響，204住戶的行為影響了姜女士正常賣房，小信公司對此監(jiān)管不力，不予解決。

　　裁判結(jié)果：

　　一審法院經(jīng)過審理，最終判決姜女士應支付涉案期間欠繳的物業(yè)費15406.77元。

　　姜女士不服一審判決，向北京一中院提起上訴，認為樓下204業(yè)主將外墻打穿安裝了排煙管，對著自家的客廳排放廢氣，導致其房屋賣不出去。小信公司沒有履行監(jiān)督、制止、管理的職責，存在不作為。因此姜女士要求改判支付一半物業(yè)費。

　　小信公司則辯稱，姜女士與204業(yè)主之間的糾紛應是相鄰關(guān)系糾紛，應另案起訴，其并沒有執(zhí)法權(quán)。小信公司同意一審判決，不同意姜女士的上訴請求和理由。

　　北京一中院經(jīng)審理后認為，小信公司與小區(qū)業(yè)主大會簽訂了物業(yè)服務委托合同，上述合同系雙方真實意思表示，且不違反法律、行政法規(guī)的強制性規(guī)定，應屬有效合同，對小區(qū)全體業(yè)主具有法律約束力。雙方均應按合同約定履行自己的義務。姜女士因小信公司的物業(yè)服務不到位主張減半交納物業(yè)費，但其主張的事由主要與樓下住戶爭議有關(guān)，現(xiàn)有證據(jù)不能充分證明小信公司在履行合同過程中存在嚴重違約行為，故姜女士以物業(yè)服務質(zhì)量為由要求減半交納物業(yè)費，在小信公司不認可的情況下，本院不予支持。據(jù)此，北京一中院作出終審判決：駁回上訴，維持原判。

　　法官提示：

　　隨著我國城鎮(zhèn)化的推進，小區(qū)業(yè)主與物業(yè)公司間的物業(yè)服務合同糾紛頻發(fā)。在物業(yè)公司起訴追繳物業(yè)費的案件中，業(yè)主常以物業(yè)服務不到位為由要求減免費用。在處理此類糾紛時，由于物業(yè)服務是一種全天候、不間斷、全方位、多層次、動態(tài)性的過程性服務，在對物業(yè)服務質(zhì)量進行評價時不宜僅依據(jù)短時間內(nèi)個別的、局部的問題加以判定，而應對小區(qū)整體的服務情況和持續(xù)狀態(tài)進行多方位全面考量。雖然每位業(yè)主均有權(quán)依據(jù)自己的標準對物業(yè)服務進行評價，但物業(yè)服務具有公共性，在相關(guān)費用的交納及減免時，不能僅僅依據(jù)某個或某些業(yè)主的評價，還需要考慮全體業(yè)主的整體利益。本案中業(yè)主主張的物業(yè)費減免事由主要與樓下住戶爭議有關(guān)，現(xiàn)有證據(jù)不能充分證明物業(yè)公司存在違約行為，因此法院對業(yè)主的主張未予支持。

　　需要提示的是，業(yè)主與物業(yè)公司之間的關(guān)系既是被服務與服務的關(guān)系，又是相互依存的關(guān)系，只有在業(yè)主足額交納物業(yè)費的情況下，物業(yè)公司才可以提供更好的優(yōu)質(zhì)服務。而物業(yè)公司則應本著誠實信用、服務第一的原則，努力提高物業(yè)服務質(zhì)量，以此贏得業(yè)主對物業(yè)服務工作的理解與支持。
 

　　作者：黃慧婧