【案例】

　　2012年10月27日，王某與趙某簽訂《北京市存量房屋買賣合同(經紀成交版)》，約定：出賣人王某出售其位于通州區云景東里的房屋與趙某；經買賣雙方協商一致，該房屋成交價格為160萬；當事人雙方同意，自本合同簽訂之日起90日內，雙方共同向房屋權屬登記部門申請辦理房屋權屬轉移登記手續；出賣人應當在該房屋所有權轉移之日起十日內，向房屋所在地的戶籍管理機關辦理完成原有戶口遷出手續。如因出賣人自身原因未如期將與本房屋相關的戶口遷出的，應當向買受人支付人民幣1萬元的違約金；逾期超過七日未遷出的，自期限屆滿之次日起，出賣人應當按日計算向買受人支付全部已付款萬分之二的違約金；雙方并就房屋買賣的其他事宜作出約定。至2013年3月5日，趙某給付王某購房款共計160萬元，王某將房屋過戶至趙某名下。2013年1月24日，王某及其夫穆某某將戶籍遷至通州區梨園鎮云景東里另一房屋，后一直未將戶口遷出。2013年8月，趙某起訴至法院，要求判決王某賠償其違約金共計45840元。

　　北京市通州區人民法院經審理后認為：依法成立的合同，對當事人具有約束力，不得擅自變更或者解除合同。當事人應當按照約定全面履行自己的義務。當事人一方不履行合同義務或者履行合同義務不符合約定的，應當承擔繼續履行、采取補救措施或者賠償損失等違約責任。當事人可以約定一方違約時應當根據違約情況向對方支付一定數額的違約金，也可以約定因違約產生的損失賠償額的計算方法。王某與趙某簽訂的《北京市存量房屋買賣合同（經紀成交版）》系雙方真實意思表示，且不違反法律、法規的強制性規定，應為合法有效，對雙方具有約束力。合同簽訂后，趙某按照合同約定履行了支付購房款的義務，王某雖已將房屋過戶至趙某名下，但卻未能按照合同約定辦理戶口遷出手續，其行為已構成違約，應按照雙方的約定承擔相應的違約責任。據此，法院最終判決王某給付趙某違約金45840元。

　　一審判決后，雙方均未上訴，該判決現已生效。深圳律師網

　　【分析】

　　（一）房屋買賣中買受人起訴出賣人遷出戶口的處理

　　當前，戶口仍然是影響入學、就業、社會保障等方面的重要因素。例如部分購房人高價購買學區房的主要目的就是為了子女就學，因此戶口能否如愿遷入對于購房人影響重大，部分房屋買賣過程中會對于戶口的遷移問題作出詳細的約定。但由于戶籍管理屬于公安部門的行政管理范疇，不屬于民事案件的受理范圍，法院無權干涉。故對于買受人起訴要求出賣人遷出戶口的，無論當事人在買賣合同中就戶口遷移事宜是否作出了約定，法院均不會受理，已經受理的，亦應裁定駁回起訴。

　　（二）對于買受人要求出賣人未依約遷移戶口應支付的違約金的處理

　　戶口遷移問題雖然不屬于民事案件的受理范圍，但遷移戶口確系一項合同義務，當事人一方不履行合同義務或者履行合同義務不符合約定的，應當承擔繼續履行、采取補救措施或者賠償損失等違約責任。故對于違反戶口遷移約定時，買受人依照合同約定主張出賣人支付違約金或賠償損失的，應屬于民事案件的受理范圍，此種情況下對于買受人的訴訟請求應予支持。

　　（三）關于違約金的數額

　　對于違約金的數額，應根據《合同法》第114條的規定，以當事人的實際損失為基礎，在兼顧合同的履行情況、當事人的過錯程度以及預期利益等綜合因素后，確定違約金的具體數額。本案中，王某并未主張趙某要求的違約金過高，且趙某主張的違約金亦明顯低于合同約定的數額，綜合案情，法院支持了趙某的全部訴訟請求。

　　綜上，一審法院的判決是正確的。深圳房產律師，福田房產律師，南山房產律師，寶安房產律師，羅湖房產律師