【案情】

　　2020年5月，柳某與柴某簽訂商品房轉讓合同，柴某將所擁有的房屋出賣給柳某，合同對價款、房屋面積、付款方式等均作出約定，并在其他約定事項載明“雙方都已經知道房子已查封，查封事情柴某自行處理，購房定金由中介方保管”。合同簽訂后，柳某支付兩萬元定金。因柴某未能在約定日期處理好房屋查封問題，柳某亦未在規定時間支付首付款。后柴某將案涉房屋另行出賣他人。柳某遂起訴要求解除與柴某簽訂的商品房轉讓合同并賠償損失。

　　【分歧】

　　本案中，關于明知房屋被查封而簽訂的房屋買賣合同是否有效，存在以下兩種觀點：

　　第一種觀點認為，房屋所有人在房屋已經被采取查封措施的情況下，擅自簽訂房屋買賣合同，該合同違反城市房地產管理法第三十八條有關不得轉讓房地產的強制性規定，合同屬無效合同。

　　第二種觀點認為，當事人屬于完全民事行為能力人，對房屋被查封也是明知，所簽訂的合同系雙方真實意思表示，根據原物權法第十五條(民法典第二百一十五條)，當事人之間訂立有關設立、變更、轉讓和消滅不動產物權的合同，除法律另有規定或者合同另有約定外，自合同成立時生效，未辦理物權登記的，不影響合同效力。因此，該合同自合同成立時生效，在解除查封或者撤銷查封后，當事人仍然可以辦理不動產權變更手續。

　　【評析】

　　筆者同意第二種觀點。理由如下：

　　1.城市房地產管理法第三十八條關于不得轉讓房地產的規定屬于管理性規定，并非效力性規定。依據原《最高人民法院關于適用〈中華人民共和國合同法〉若干問題的解釋(二)》第十四條的規定，原合同法第五十二條第(五)項規定的“強制性規定”是指效力性強制性規定。對于效力性強制性規定的區分準則，通常可理解為：法律法規規定，違反該規定將導致合同無效或不成立的，為當然性的效力性規定;法律法規雖沒有規定違反該規定將導致合同無效或不成立的，但違反該規定若使合同繼續有效將損害國家利益和社會公共利益，也應屬于效力性規定;法律法規雖沒有規定違反該規定將導致合同無效或不成立的，但違反該規定若使合同繼續有效并不損害國家利益和社會公共利益，而只是損害當事人利益的，屬于管理性、取締性規定。當事人就已司法查封的房屋簽訂買賣協議，有可能不發生物權變動的后果，但合同效力僅涉及當事人利益。故城市房地產管理法第三十八條的規定不屬效力性強制性規定。

　　2.違反城市房地產管理法第三十八條的規定并不能否認合同的效力。根據物權行為與債權行為的區分原則，房屋買賣合同的實現需要簽訂買賣合同的債權行為和房屋所有權變動的物權行為，城市房地產管理法第三十八條對房地產禁止轉讓的強制性規定，僅是房屋登記機關從行政管理角度不予登記，是對物權變動行為的禁止，并非對債權的限制即對合同效力的否定，在解除查封或者撤銷查封后，當事人仍然可以辦理不動產權變更手續。

　　3.當事人對案涉房屋處于被法院查封的狀態是明知的，不存在意思表示不真實的情況。柳某與柴某簽訂的商品房轉讓合同中，在其他約定事項載明“雙方都已經知道房子已查封，查封事情柴某自行處理，購房定金由中介方保管”，可見，雙方均明知案涉房屋處于被法院查封狀態，柴某并沒有故意隱瞞房屋查封情況，不存在欺詐、脅迫等情形，所簽訂的房屋轉讓合同系雙方當事人的真實意思表示。根據原物權法第十五條(民法典第二百一十五條)，該合同自成立時生效。

　　(作者：張奇   作者單位：浙江省嘉興市南湖區人民法院)