開發商延遲交付房產，需承擔什么違約責任或賠償責任

　　一審法院判決開發商按照逾期交付使用房屋期間有關主管門公布或有資格的房地產評估機構評定的同地段同類房屋租金標準支付違約金，每月支付的違約金僅2000余元。上訴后，深圳市中級人民法院認定《深圳市房地產買賣合同(預售)》附件中關于開發商的違約條款屬于格式條款，不能作為合同內容。二審撤銷了一審判決并改判開發商向業主賠償逾期交房損失。開發商因延遲交房，需按照業主支付的總房款每日萬分之三的標準賠償業主損失。計算后，開發商每月需向業主賠償近3萬余元的損失，直至開發商交房之日止。上訴人：鄧某，女，漢族。

　　被上訴人：深圳某某房地產開發有限公司。

　　上訴人因不服深圳市坪山區人民法院作出的(2020)粵0310民初2268號民事判決書，現提出上訴。

　　上訴請求：

　　1、請求撤銷一審判決，并依法改判支持上訴人的訴訟請求。

　　2、判決本案一、二審訴訟費全部由被上訴人承擔。

　　事實與理由：

　　一審法院判決被上訴人向上訴人應支付的逾期交房的違約金的計算依據錯誤，缺乏事實和法律依據，數額明顯過低，具體理由如下：

　　一、上訴人與被上訴人簽訂的《深圳市房地產買賣合同(預售)》附件五，系被上訴人提供的重復使用的文本。附件五第五條第8款應當認定為格式條款，該條款無效，被上訴人應當按照《深圳市房地產買賣合同(預售)》第十二條約定向上訴人支付逾期交房的違約金。

　　首先，根據雙方約定，被上訴人應當在2019年3月31日之前向上訴人交付涉案的房產，但被上訴人在約定的期限屆滿前無法交付，且被上訴人開發的涉案房產所屬的樓盤某禾廣場至今仍處于停工狀態，交房遙遙無期。但被上訴人在合同附件五第五條第8款中卻對因其違約而應向上訴人支付的違約金的總金額約定為不超過上訴人已付購房款的3%。這樣的條款明顯存在免除被上訴人的違約責任，排除上訴人主要權利的情形，應當認定該條款的約定無效。

　　其次，被上訴人提供的《深圳市房地產買賣合同(預售)》附件五中，大量的合同條款均顯示買受人(上訴人)與出賣人(被上訴人)之間的權利、義務明顯不對等。附件五中上訴人的權利小，責任大。反之，被上訴人的權利多，責任小。如上訴人逾期交付購房款而應支付的違約金金額與被上訴人逾期交付房產而應支付的違約金金額明顯要高。且合同附件五對上訴人逾期付款應支付的違約金的總額未作任何限制，但對被上訴人逾期交房應支付的違約金的總額限制在上訴人已付購房款的3%以內。從合同附件五的內容整體來看，附件五亦在免除了被上訴人的責任的同時，加重了上訴人的責任，對上訴人的主要權利也進行了限制。

　　第三，上訴人與被上訴人簽訂的《深圳市房地產買賣合同(預售)》系深圳市規劃和國土資源委員會及深圳市市場監督管理局所制定的示范文本。合同內容對雙方的權利、義務進行了平衡。權利、義務對雙方來說都是對等的。在被上訴人持續違約的情況下，被上訴人應當按照該合同中約定的違約條款承當相應的違約責任。

　　二、一審判決以《坪山新區2017年房屋租賃指導租金表》載明的指導租金作為標準計算被上訴人應支付的違約金缺乏事實及法律依據。

　　首先，《坪山新區2017年房屋租賃指導租金表》載明的指導租金系坪山區有關主管部門公布的坪山區2017年度房屋租賃的指導租金，并非坪山區2018、2019、2020年度的指導租金。年度的不同，租金會有明顯的差異。況且，以3年前主管部門公布的房屋租賃的指導租金作為標準來計算3年后被上訴人逾期交房而應支付的違約金顯然是不合適、不妥當的。因此不能直接將《坪山新區2017年房屋租賃指導租金表》載明的房屋租賃指導租金標準作為計算被上訴人應支付的違約金的標準。

　　其次，某禾廣場所在地坪山區政府主管部門并未公布2018年度及其后年度的房屋租賃的指導租金。上訴人與被上訴人的糾紛產生于2019年3月31日之后。在本案中，應當認定政府有關主管部門沒有公布同地段同類房屋租賃的租金。既然沒有主管部門公布的同地段同類房屋租賃的租金，就不能直接適用《最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第十七條第三款“逾期交付適用房屋的，按照逾期交付使用房屋期間有關主管門公布或有資格的房地產評估機構評定的同地段同類房屋租金標準確定”的規定。

　　第三，根據的公開信息顯示，與某禾廣場一路之隔的坪山創新廣場的辦公租金為每平米每月52元以上。就一審判決計算違約金所依據的東晟時代花園租金而言，其實際的辦公租金在2020年度已經達到每平米每月65元左右。因此，本案中同地段同類房屋的租金標準遠遠高于一審判決所依據的《坪山新區2017年房屋租賃指導租金表》載明的指導租金。

　　第四，2020年，因被上訴人遲遲無法交房，被上訴人與某禾廣場的業主協商返租涉案的某禾廣場的房屋。被上訴人以深圳市柒叁貳房屋租賃管理有限公司的名義與部分業主簽訂過房屋租賃合同。在租賃合同中約定的租金標準為每年189161元。由此亦可見，一審判決被上訴人承擔的違約金遠低于被上訴人不能交房給上訴人造成的租金損失。

　　三、即使以同地段同類房屋租金作為計算違約金的標準，也應考慮社會經濟發展、貨幣通脹等因素導致的租金增長。不能僅僅將現有的可參考的同地段同類房屋租金標準作為計算違約金的依據，一直計算至被上訴人實際交房之時。

　　被上訴人開發的某禾廣場已經逾期近兩年仍未交付，且被上訴人至今仍然處于停工狀態，何時交房仍無法確定。從現在的情形看，被上訴人在很長一段時期內無法交房。如果被上訴人八年、十年后，甚至更長時間才能交房，則以一審判決確定的標準計算的違約金將遠遠低于被上訴人不能交房給上訴人造成的損失。也會如一審判決所述，被上訴人承擔的違約責任與被上訴人的違約行為不匹配，亦不利于被上訴人積極履行合同。

　　綜上所述，在被上訴人持續違約、交房遙遙無期的情況下，一審判決以《坪山新區2017年房屋租賃指導租金表》載明的指導租金作為計算違約金的標準、依據，既不符合事實，也缺乏法律依據，更未保護上訴人的合法權益。為保障上訴人的合法權益，懇請二審法院支持上訴人的上訴請求。