裁判要旨

　　學(xué)位保證義務(wù)兼具默示契約約定義務(wù)和瑕疵擔(dān)保法定義務(wù)的雙重特征，違反該義務(wù)產(chǎn)生普通違約責(zé)任與瑕疵擔(dān)保責(zé)任競合的后果，守約買受人有權(quán)選擇繼續(xù)履行合同并一并主張減少價款。減價金額無法通過司法鑒定明確的，應(yīng)綜合考量相關(guān)因素，酌情認(rèn)定。

　　【案情】

　　2020年4月，楊某強(出售人)與楊某龍(買受人)就廈門市思明區(qū)公園南路某房屋簽訂房屋買賣合同，約定交易總價940萬元(71876.43元/㎡)，出售人保證戶口不被占用，合同未約定學(xué)位事宜。2020年5月，楊某強將其子戶口遷入該房屋并報名入學(xué)片區(qū)內(nèi)某小學(xué)。2020年9月，楊某強將其子戶口遷出房屋。之后，楊某龍起訴楊某強，主張繼續(xù)履行合同，過戶房屋、調(diào)減總價至860萬元(減價80萬元)、賠付違約金40萬元。審理中，法院委托鑒定機構(gòu)對該房屋學(xué)位未占用與學(xué)位已占用兩種狀態(tài)下的差價進行評估，鑒定機構(gòu)以“無法對學(xué)位價值進行準(zhǔn)確量化”“市場上類似案例較少”為由退回鑒定。

　　【裁判】

　　福建省廈門市思明區(qū)人民法院審理后認(rèn)為，戶口和學(xué)位占用情況直接影響存量房市場交易價格。根據(jù)合同中的戶口條款以及學(xué)區(qū)房交易習(xí)慣，應(yīng)當(dāng)認(rèn)為雙方約定的標(biāo)的物為未占用學(xué)位的房屋、約定的價款為未占用學(xué)位狀態(tài)的價格。楊某強遷入戶口并占用學(xué)位，根據(jù)當(dāng)?shù)卣猩撸课?年內(nèi)不再附著學(xué)位權(quán)益，客觀上產(chǎn)生市場價值貶損。楊某強無法交付并過戶符合合同約定權(quán)益內(nèi)涵的房屋，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)瑕疵履行責(zé)任，故對楊某龍的過戶和減價訴求予以支持。綜合考慮各種因素，酌情認(rèn)定減價金額為成交總價的4%即37.6萬元。宣判后，雙方均未上訴，判決已生效。

　　【評析】

　　本案爭議焦點在于學(xué)區(qū)房交易中的學(xué)位保證義務(wù)的認(rèn)定，以及學(xué)位占用情況下如何確定減價。

　　1.學(xué)位保證的約定義務(wù)面向：默示契約。學(xué)區(qū)房買賣中，合同未就學(xué)位進行約定時，當(dāng)事人容易對房屋是否包含學(xué)位權(quán)益、出賣人是否負(fù)有學(xué)位保證義務(wù)產(chǎn)生爭議。此時可根據(jù)民法典第六百一十六條，引致適用該法第五百一十條，按照合同相關(guān)條款或者交易習(xí)慣加以認(rèn)定。具體而言，在住房交易市場，買受人愿意為學(xué)位未占用的住房支付更高對價，與之相應(yīng)，出賣人則以帶學(xué)位作為提高售價的砝碼，戶口和學(xué)位占用情況直接影響買家的購買意愿以及住房的市場價值，學(xué)位權(quán)利客觀上具有市場價值，能夠用貨幣價格衡量。因此學(xué)區(qū)房買賣的標(biāo)的物不但包括作為物理實體的房屋，還包括附著于房屋之上的戶口以及由此衍生的學(xué)位等無形資源和權(quán)益。學(xué)區(qū)房交易中出賣人負(fù)有學(xué)位保證義務(wù)，此為合同主義務(wù)的組成部分，若出賣人違反該義務(wù)，則買受人可視具體情況主張違約損害賠償、違約金、定金等違約責(zé)任。

　　2.學(xué)位保證的法定義務(wù)面向：瑕疵擔(dān)保。買賣合同語境下，作為標(biāo)的物的商品功能與合同目的息息相關(guān)，標(biāo)的物的質(zhì)量內(nèi)涵必須結(jié)合合同目的、交易觀念加以判定。若標(biāo)的物的“實際性能”按照合同目的低于“應(yīng)有性能”，甚至不能實現(xiàn)合同目的，則應(yīng)認(rèn)定存在質(zhì)量瑕疵。學(xué)區(qū)房的買受人期待一并受讓房屋附著的學(xué)位功能并為之支付相應(yīng)對價，能夠正常使用學(xué)位、實現(xiàn)就學(xué)權(quán)益，是學(xué)區(qū)房質(zhì)量的重要范疇和應(yīng)有之義。故出賣人無法給付帶學(xué)位權(quán)益的房屋的，買受人可依據(jù)民法典第六百一十七條規(guī)定，主張該法第五百八十二條至第五百八十四條規(guī)定的包括減價權(quán)在內(nèi)的質(zhì)量瑕疵擔(dān)保責(zé)任。

　　3.酌定減價金額的價值衡量與利益衡平。“繼續(xù)履行+減少價款”是學(xué)位占用情形下學(xué)區(qū)房買受人的一種訴求選擇，有利于促使合同恢復(fù)等價有償、實現(xiàn)當(dāng)事人利益平衡、保障交易安全和促進房屋流轉(zhuǎn)。該類案件的爭議焦點和審判難點通常在于因?qū)W位占用減少價款的金額如何確定。對此，可首選委托專業(yè)機構(gòu)進行評估鑒定，若無法評估鑒定，則由法院酌情認(rèn)定。學(xué)區(qū)房過熱市場環(huán)境下，酌定減價金額面臨兩難：倘若遵循市場過熱現(xiàn)狀，通常酌減金額較高，易傳導(dǎo)、放大學(xué)位價值，甚至助長學(xué)區(qū)房炒作。倘若撇開市場行情認(rèn)定價格，則酌減金額可能偏低，誠信守約的買受人權(quán)利無法獲得充分救濟，失信違約的出賣人反而因責(zé)任較輕而得利，這有悖于誠信、公平的民法基本原則。

　　酌情認(rèn)定學(xué)位差價，應(yīng)盡量克服認(rèn)知局限，在調(diào)查取證、價值取向、表述形式等方面審慎思考，在此基礎(chǔ)上作出客觀公允的判斷。在調(diào)查取證上，應(yīng)發(fā)揮主觀能動性，拓寬信息來源，掌握市場動態(tài)，中介人員的證言、網(wǎng)上公開的成交數(shù)據(jù)以及有影響力的專業(yè)媒體、論壇、公眾號文章等是獲取相關(guān)價格信息的常見渠道。在價值取向上，注意把握“房住不炒”定位與誠信履約之間的衡平。對非理性的成交案例、從業(yè)人員的不合理價格認(rèn)知、鼓吹學(xué)區(qū)房價格的消息等不可照單全收，不對學(xué)位價值過度渲染和拔高。同時，也要正視學(xué)區(qū)房交易習(xí)慣，不宜無視或過度貶抑學(xué)位價值。既充分救濟守約方，又有效懲戒違約方，并向社會傳遞反對學(xué)區(qū)房炒作的明確信號。在表述形式上，宜采用占總價款百分比的相對值與絕對值相結(jié)合的方式表述價款減少，便于當(dāng)事人一目了然地識別學(xué)位價值在房價中的占比，直觀感知價款減少的程度。

　　本案案號：(2020)閩0203民初18846號

　　案例編寫人：福建省廈門市思明區(qū)人民法院 郭澤喆