深圳房產(chǎn)糾紛律師：真騙貸假交易房屋買賣合同無(wú)效

        2010年，為套取現(xiàn)金，高某及妻子張某共同與王某簽訂房屋買賣合同，以王某名義購(gòu)房，并向銀行申請(qǐng)抵押貸款28萬(wàn)元支付給高某，合同未約定過(guò)戶及交房時(shí)間，王某一直亦未居住該房屋。因未還貸，銀行起訴，法院判決王某歸還銀行借款本息，逾期銀行有權(quán)行使抵押權(quán)。2013年，居住該房的張先生找到河南洛太律師事務(wù)所韓校玲律師咨詢，韓校玲接受張先生的委托后，向西工區(qū)人民法院起訴要求確認(rèn)房屋買賣合同無(wú)效。

　　深圳法律顧問(wèn)分析

　　1.合同無(wú)效。案涉買賣合同簽訂的目的系為套取銀行貸款且王某除以貸款方式支付高某18萬(wàn)元外，未支付其余房款。另從合同未約定交房時(shí)間、買方一直未入住情況看，雙方系以簽訂買賣合同的合法形式掩蓋套取銀行貸款的非法目的而簽訂“買賣合同”，根據(jù)《合同法》及《民法通則》的相關(guān)規(guī)定，應(yīng)認(rèn)定該合同無(wú)效。

　　2.無(wú)效后果。根據(jù)《合同法》及最高人民法院《印發(fā)<關(guān)于當(dāng)前形勢(shì)下進(jìn)一步做好房產(chǎn)糾紛案件審判工作的指導(dǎo)意見(jiàn)>的通知》的規(guī)定合同無(wú)效，高某應(yīng)返還王某18萬(wàn)元，王某應(yīng)在還清銀行貸款本息后滌除涉案房屋上的抵押權(quán)，并協(xié)助高某、張先生恢復(fù)產(chǎn)權(quán)登記原狀。王某若有其他損失可另行主張。

　　深圳律師網(wǎng)提醒

　　1.當(dāng)合同名稱與合同內(nèi)容不符時(shí)，應(yīng)當(dāng)以合同最終實(shí)現(xiàn)的目的來(lái)認(rèn)定合同的性質(zhì)。

　　2.為貸款目的抵押或出賣房屋并不為法律所禁止，但以虛假房屋買賣合同騙取銀行貸款，符合《合同法》和《民法通則》規(guī)定的“以合法形式掩蓋非法目的”情形，會(huì)導(dǎo)致無(wú)效甚至承擔(dān)刑事責(zé)任的后果。

　　3.借名或借房(抵押擔(dān)保)為他人貸款提供便利，在實(shí)際用資人無(wú)法償貸時(shí)，出借人作為合同相對(duì)人，負(fù)有直接清償義務(wù)。

　　4.我國(guó)物權(quán)制度中并無(wú)讓與擔(dān)保制度，學(xué)理上通說(shuō)認(rèn)為應(yīng)歸于非典型擔(dān)保的“類物權(quán)”，由于涉及對(duì)物權(quán)法定原則的遵循，所謂讓與擔(dān)保只能以債權(quán)的性質(zhì)存在。但其仍屬于合法的民事權(quán)利，仍要受到《民法通則》、《合同法》等民事實(shí)體法的保護(hù)。房屋買賣合同簽訂后，雖未辦理過(guò)戶手續(xù)，但賣方為回贖房屋設(shè)定限制出售條款，符合讓與擔(dān)保的法律特征，但也有可能會(huì)被認(rèn)定名為房屋買賣實(shí)為借貸。

　　5.以抵押借款方式成立房屋買賣關(guān)系，易導(dǎo)致法律關(guān)系上的爭(zhēng)議，應(yīng)盡量避免買賣雙方義務(wù)履行的模棱兩可表示或設(shè)計(jì)。因決定合同的本質(zhì)是當(dāng)事人的意思表示，而非合同的形式，合同性質(zhì)的重新確認(rèn)只能通過(guò)解釋而非合同解除進(jìn)行。為貸款目的而擬定房屋買賣合同，為避免名不副實(shí)導(dǎo)致合同效力之爭(zhēng)，應(yīng)盡量回避“流押”“投資回報(bào)”字眼，并最好辦理過(guò)戶，將回贖條款設(shè)定為買賣合同的所附條件。

　　6.在《合同法》實(shí)施前，機(jī)關(guān)團(tuán)體未經(jīng)批準(zhǔn)購(gòu)買私房，是為《城市私有房屋管理?xiàng)l例》嚴(yán)格禁止的，但其效力在《合同法》實(shí)施后得到補(bǔ)正。過(guò)戶手續(xù)的辦理仍有促成履行的必要。

　　7.以長(zhǎng)期租賃的形式實(shí)現(xiàn)買賣合同的目的，存在產(chǎn)權(quán)未過(guò)戶的最大風(fēng)險(xiǎn)，買受人應(yīng)對(duì)此有充分估量。