房產(chǎn)糾紛
真騙貸假交易房屋買(mǎi)賣(mài)合同無(wú)效
深圳房產(chǎn)糾紛律師：真騙貸假交易房屋買(mǎi)賣(mài)合同無(wú)效
2010年，為套取現(xiàn)金，高某及妻子張某共同與王某簽訂房屋買(mǎi)賣(mài)合同，以王某名義購(gòu)房，并向銀行申請(qǐng)抵押貸款28萬(wàn)元支付給高某，合同未約定過(guò)戶(hù)及交房時(shí)間，王某一直亦未居住該房屋。因未還貸，銀行起訴，法院判決王某歸還銀行借款本息，逾期銀行有權(quán)行使抵押權(quán)。2013年，居住該房的張先生找到河南洛太律師事務(wù)所韓校玲律師咨詢(xún)，韓校玲接受張先生的委托后，向西工區(qū)人民法院起訴要求確認(rèn)房屋買(mǎi)賣(mài)合同無(wú)效。
1.合同無(wú)效。案涉買(mǎi)賣(mài)合同簽訂的目的系為套取銀行貸款且王某除以貸款方式支付高某18萬(wàn)元外，未支付其余房款。另從合同未約定交房時(shí)間、買(mǎi)方一直未入住情況看，雙方系以簽訂買(mǎi)賣(mài)合同的合法形式掩蓋套取銀行貸款的非法目的而簽訂“買(mǎi)賣(mài)合同”，根據(jù)《合同法》及《民法通則》的相關(guān)規(guī)定，應(yīng)認(rèn)定該合同無(wú)效。
2.無(wú)效后果。根據(jù)《合同法》及最高人民法院《印發(fā)<關(guān)于當(dāng)前形勢(shì)下進(jìn)一步做好房產(chǎn)糾紛案件審判工作的指導(dǎo)意見(jiàn)>的通知》的規(guī)定合同無(wú)效，高某應(yīng)返還王某18萬(wàn)元，王某應(yīng)在還清銀行貸款本息后滌除涉案房屋上的抵押權(quán)，并協(xié)助高某、張先生恢復(fù)產(chǎn)權(quán)登記原狀。王某若有其他損失可另行主張。
1.當(dāng)合同名稱(chēng)與合同內(nèi)容不符時(shí)，應(yīng)當(dāng)以合同最終實(shí)現(xiàn)的目的來(lái)認(rèn)定合同的性質(zhì)。
2.為貸款目的抵押或出賣(mài)房屋并不為法律所禁止，但以虛假房屋買(mǎi)賣(mài)合同騙取銀行貸款，符合《合同法》和《民法通則》規(guī)定的“以合法形式掩蓋非法目的”情形，會(huì)導(dǎo)致無(wú)效甚至承擔(dān)刑事責(zé)任的后果。
3.借名或借房(抵押擔(dān)保)為他人貸款提供便利，在實(shí)際用資人無(wú)法償貸時(shí)，出借人作為合同相對(duì)人，負(fù)有直接清償義務(wù)。
4.我國(guó)物權(quán)制度中并無(wú)讓與擔(dān)保制度，學(xué)理上通說(shuō)認(rèn)為應(yīng)歸于非典型擔(dān)保的“類(lèi)物權(quán)”，由于涉及對(duì)物權(quán)法定原則的遵循，所謂讓與擔(dān)保只能以債權(quán)的性質(zhì)存在。但其仍屬于合法的民事權(quán)利，仍要受到《民法通則》、《合同法》等民事實(shí)體法的保護(hù)。房屋買(mǎi)賣(mài)合同簽訂后，雖未辦理過(guò)戶(hù)手續(xù)，但賣(mài)方為回贖房屋設(shè)定限制出售條款，符合讓與擔(dān)保的法律特征，但也有可能會(huì)被認(rèn)定名為房屋買(mǎi)賣(mài)實(shí)為借貸。
5.以抵押借款方式成立房屋買(mǎi)賣(mài)關(guān)系，易導(dǎo)致法律關(guān)系上的爭(zhēng)議，應(yīng)盡量避免買(mǎi)賣(mài)雙方義務(wù)履行的模棱兩可表示或設(shè)計(jì)。因決定合同的本質(zhì)是當(dāng)事人的意思表示，而非合同的形式，合同性質(zhì)的重新確認(rèn)只能通過(guò)解釋而非合同解除進(jìn)行。為貸款目的而擬定房屋買(mǎi)賣(mài)合同，為避免名不副實(shí)導(dǎo)致合同效力之爭(zhēng)，應(yīng)盡量回避“流押”“投資回報(bào)”字眼，并最好辦理過(guò)戶(hù)，將回贖條款設(shè)定為買(mǎi)賣(mài)合同的所附條件。
6.在《合同法》實(shí)施前，機(jī)關(guān)團(tuán)體未經(jīng)批準(zhǔn)購(gòu)買(mǎi)私房，是為《城市私有房屋管理?xiàng)l例》嚴(yán)格禁止的，但其效力在《合同法》實(shí)施后得到補(bǔ)正。過(guò)戶(hù)手續(xù)的辦理仍有促成履行的必要。
7.以長(zhǎng)期租賃的形式實(shí)現(xiàn)買(mǎi)賣(mài)合同的目的，存在產(chǎn)權(quán)未過(guò)戶(hù)的最大風(fēng)險(xiǎn)，買(mǎi)受人應(yīng)對(duì)此有充分估量。
