深圳房產糾紛律師：贈與房屋還是贈與購房款

       【深圳律師網 案情】

　　原告劉某與被告李某系母子關系。被告李某與被告陳某經他人介紹相識后，于2013年4月28日辦理結婚酒席。同年4月17日，原告劉某以被告李某為買受人的名義與某房產開發公司（出賣人，以下簡稱開發公司）簽訂了購買華府商品房第3棟506號房屋的《華府住宅買賣合同》，合同編號為3-506。該合同約定：“買受人于2013年4月17日交納定金人民幣20,000元，于2013年4月27日前付房款（含定金）人民幣206,090元，余款人民幣10,000元在交房時付清”。按照該約定，原告劉某分別于4月17日、4月24日以被告李某的名義向開發公司交納了購房款（含定金）共計人民幣206,090元。同年8月21日，被告李某與被告陳某辦理了結婚登記手續。結婚登記后，被告李某、陳某以自己的名義一并向開發公司提交了辦理該房屋所有權證的相關資料。2013年10月4日，原告劉某就所購房辦證向開發公司及房管部門提出了異議登記申請，并于2013年11月2日向法院起訴，請求法院依法將華府商品房第3棟506號房確認為原告買受。

　　另，劉某提出異議登記申請時，華府商品房第3棟506號房屋開發公司尚未交房，亦未辦理房屋所有權證。

　　【分歧】

　　對原告的訴訟請求應否支持，焦點問題是原告劉某對兒子是贈與房屋還是贈與購房款，對此問題，案件審理中有兩種意見：

　　第一種意見：原告劉某是房屋購買的實際主體，劉某親手經辦了購房的簽約、付款等事宜，其以兒子李某名義購房的行為，系房屋贈與行為。但劉某在該贈與房屋辦理所有權登記完成之前向開發公司及房管部門提出登記異議申請，應視為是原告對房屋贈與行為的撤銷。現原告劉某要求將房屋確認為自己買受，應與支持。

　　第二種意見：原告劉某的行為不能認定為系贈與房屋給兒子李某，而系贈與購房款給兒子李某，現購房合同中買受人系李某，房屋當屬李某買受。

　　【深圳法律顧問 評析】

　　筆者同意第二種意見，理由如下：

　　依《中華人民共和國合同法 》第一百八十五條、第一百八十七條及最高人民法院《關于貫徹執行〈中華人民共和國民法通則〉若干問題的意見(試行)》第一百二十八條的規定，贈與行為構成的要件有三：一是贈與與接受贈與的意思真實；二是對贈與的財產贈與人有處分權；三是贈與的財產已完成交付，需要登記的已進行登記。

　　本案，開發公司屬預售房產，原告對開發公司預售的華府商品房第3棟506號房屋只是預交了人民幣206,090元，余款人民幣10,000元還未交清。鑒于原告對購房款未全部交清、開發公司還未交房，而售房合同買受人又系李某，顯然，對此房不能認定為系原告的財產。原告不僅對此房無處分權，更談不上對其進行了登記和交付給了被告李某，故原告的行為不構成將華府商品房第3棟506號房屋贈與給了被告李某。

　　然而，原告劉某為了自己兒子結婚，意欲兒子購置新房，并愿對兒子購房無償提供支持與幫助之意愿真實，且于2013年4月27日前為兒子即被告李某交付購房款206,090元人民幣，而李某未提出異議，即表示愿意接受，依據最高人民法院關于適用《中華人民共和國婚姻法》若干問題的解釋（二）第二十二條的規定：當事人結婚前，父母為雙方購置房屋出資的，該出資應當認定為對自己子女的個人贈與，但父母明確表示贈與雙方的除外。故對原告劉某交付的購房款應當認定為對自己兒子購房資金的贈與。

　　2013年10月4日，原告劉某就其辦證向開發公司及房管部門提出異議登記申請，當視為是原告對自己贈與行為的意欲撤銷。《中華人民共和國合同法 》第一百八十六條規定： 贈與人在贈與財產的權利轉移之前可以撤銷贈與。贈與的財產已轉移其權利的，贈與人不得任意撤銷贈與。鑒于原告已將人民幣206,090元購房款交付了開發公司，并依此款以兒子李某為房屋買受人與開發公司簽訂的《華府住宅買賣合同》，應視為原告將贈與的財產已轉移給了兒子李某。而后，此贈與又不具法定撤銷情形，故原告對兒子贈與人民幣206,090元購房款的行為不得撤銷。

　　綜上，依據被告李某與開發公司簽訂的《華府住宅買賣合同》，華府商品房第3棟506號房屋應當認定為被告李某買受，原告的訴訟請求于法無據，應予駁回。