深圳房產(chǎn)糾紛律師：購買未領取權(quán)屬證房屋 合同為何無效

        李某的父親由宋某作為中介方，以李某的名義與錢某簽訂了一份房地產(chǎn)經(jīng)紀合同，購買位于某區(qū)域的商品房一套，李某的父親并按合同約定交付給錢某定金20000 元。合同簽訂后，李某發(fā)現(xiàn)該合同上賣方寫的是張林，而在上面簽名的卻是錢某，經(jīng)到房產(chǎn)局咨詢和核實后，李某找到錢某，要求退還定金20000元。后得知該房屋是劉某購買給張林的，但尚未辦理產(chǎn)權(quán)過戶手續(xù)。

　　李某的父親所交的20000元定金實際上在劉某手中，李某的父親找到劉某，經(jīng)交涉，劉某同意退回17000元。李某的父親在收到17000 元后，出具了收條，并在收條上注明“另外補償叁仟元整給房主”。后李某在向劉某索要3000 元未果的情況下，訴訟至人民法院，要求劉某返還3000元定金，錢某對劉某的返還義務負連帶責任。

　　深圳律師說法：

　　法院認為，李某與錢某、宋某簽訂的房地產(chǎn)經(jīng)紀合同，因錢某并非房屋的所有權(quán)人，而劉某亦未依法登記領取該房屋的權(quán)屬證書，故該房地產(chǎn)經(jīng)紀合同違反了《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》第三十七條第(六)項“未依法登記領取權(quán)屬證書的房地產(chǎn)不得轉(zhuǎn)讓”的規(guī)定，系無效合同。

　　根據(jù)《中華人民共和國合同法》第五十八條“合同無效或者被撤銷后，因該合同取得的財產(chǎn)，應當予以返還”的規(guī)定，因此劉某應當返還全部定金20000元;被告錢某與李某簽訂了房地產(chǎn)經(jīng)紀合同，并收取了定金，應承擔連帶清償責任。所以，法院依法判決了劉某應返還李某3000元定金款，以及被告錢某對上述款項承擔連帶清償責任。

　　一般說來，在司法實踐中，法院對賣方未取得房屋所有權(quán)證而出售房屋，有關房屋買賣合同效力認定問題上，做法很不一致，有的認定有效，有的認定無效。但是近年來，法院日漸趨向于認定有效。

　　深圳法律顧問認為，判斷民事合同的效力，其法律依據(jù)是民事法律法規(guī)，是《民法通則》、《合同法》，而不應該是行政法律法規(guī)《城市房地產(chǎn)管理法》。本案中當事人簽訂的《房地產(chǎn)經(jīng)紀合同》應當認定為無效合同，合同簽訂人錢某既不是房主本人，其甚至與房主沒有任何聯(lián)系。錢某明知劉某不是房主，自己既沒有房主的委托手續(xù)，也沒有劉某的委托手續(xù)，而以自己的名義簽訂合同并收取定金，其主觀存在過錯。并且錢某將定金轉(zhuǎn)交給劉某也是沒有任何法律和合同依據(jù)的，該轉(zhuǎn)交行為也存在過錯，因此錢某對《房地產(chǎn)經(jīng)紀合同》無效和定金的轉(zhuǎn)交均存在過錯，其應承擔連帶返還責任。依據(jù)《合同法》第五十八條規(guī)定：合同無效或者被撤銷后，因該合同取得的財產(chǎn)，應當予以返還;不能返還或者沒有必要返還的，應當折價補償。