深圳債務糾紛律師，約定借期屆滿后抵押物歸出借人所有的法律效力如何

     【案情】

　　陳女士和錢先生夫妻向萬先生借款100萬元，約定了借款期限和利率，并約定以夫妻共有的一套房屋為抵押。借款到期后，陳女士夫妻未還款，萬先生多次催款無果，遂于2016年2月10日出具一份通知書，其內容為：借款人如在2016年3月10日前未歸還所有借款，則房屋將歸出借人所有。陳女士在該通知書上簽字同意。萬先生訴至法院，要求陳女士和錢先生夫妻交付房屋并辦理過戶手續。

　　【分歧】

　　深圳法律顧問審理實踐中，對2016年2月10日通知書的性質、效力及其法律后果存在以下三種不同的意見：

　　第一種意見認為，該通知書是以房抵債協議，無效，不能產生物權變動。以房抵債的協議屬于流質條款，違反了法律的強制性規定，應認定為無效。本案中的物權變動屬于基于法律行為的物權變動，其前提條件是法律行為必須有效。因以房抵債合同無效，故不能發生物權變動。陳女士和錢先生夫妻無須向萬先生交付訴爭房屋。

　　第二種意見認為，該通知書是代物清償協議，有效且能產生物權變動。通知書的內容表達了借款人與出借人達成了以交付房屋代替償還借款。雖然通知書僅有陳女士簽字同意，但陳女士和錢先生系夫妻關系，陳女士構成表見代理，故該通知書有效且能產生物權變動，陳女士和錢先生夫妻應向萬先生交付房屋，并辦理過戶手續。

　　第三種意見認為，該通知書是無權處分的協議，不能發生物權變動。本案訴爭房屋系陳女士和錢先生夫妻共同共有，陳女士雖然在通知書上簽字，但錢先生未在通知書上簽字，因此陳女士屬于無權處分。無權處分可以引起善意取得的法律后果，而善意取得的條件之一是相對人必須是善意的。本案中萬先生明知訴爭房屋系夫妻共有，故不符合善意取得的條件，不能產生物權變動。陳女士和錢先生夫妻不向萬先生交付訴爭房屋，但應向萬先生償還借款，訴爭房屋依然是抵押物。

　　【解析】

　　筆者同意第三種意見，理由如下：

　　首先，本案通知書約定以房抵債不屬于流質條款。流質條款是指抵押權人在債務履行期屆滿前，與抵押人約定債務人不履行到期債務時抵押財產歸債權人所有。而通知書約定的時間是在債務履行期屆滿后，因此通知書約定的內容不符合流質條款的時間要求，不屬于流質條款。

　　其次，本案不能產生代物清償的效果。代物清償協議是債權人與債務人達成以他種給付代替原定給付以消滅原債的真實意思表示。代物清償協議在合同理論上屬于實踐性合同，必須有當事人一方實際交付標的物的行為，才能產生法律上的效果。而本案中，訴爭房屋屬夫妻共同共有，僅有一方簽字同意，且房屋也未交付，因此不能產生法律上的效果。

　　再次，本案通知書實質上是債權人向債務人發出的以房抵債的要約，陳女士在通知書上簽字同意，視為陳女士對萬先生的要約作出了承諾，因此陳女士與萬先生之間達成的以房抵債的協議成立。本案訴爭房屋屬于陳女士、錢先生夫妻共同共有，雖然陳女士簽字同意，但錢先生并未簽字同意，而處分共有的不動產需經全體共同共有人同意，因此陳女士單獨同意以房抵債屬于無權處分。雖然無權處分不影響以房抵債協議的效力，但萬先生明知訴爭房屋屬夫妻共同共有，不是善意第三人，因而不能善意取得訴爭房屋的所有權。

　　綜上，本案通知書約定以房抵債，其性質是代物清償的協議，因陳女士屬于無權處分，故萬先生不能善意取得訴爭房屋的所有權，但陳女士和錢先生夫妻應向萬先生償還借款，訴爭房屋依然是抵押物。

（作者單位：江西省南昌縣人民法院）